[TRANSMETTRE PROGRESSIVEMENT L’IMMOBILIER AUX ENFANTS]
Dans un schéma de transmission de biens immobiliers aux enfants, il est intéressant de structurer une partie de son patrimoine immobilier autour de la création d’une société civile immobilière (SCI).
La SCI est en effet un bon outil de transmission patrimoniale. Elle est composée d’au moins deux associés. Il est donc possible de constituer la société avec ses enfants dans un objectif de transmission ultérieure.
La SCI fera l’acquisition des biens immobiliers déjà détenus en direct ainsi que d’éventuels nouveaux biens.
Contrairement à la détention en direct du bien, la SCI peut faire le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés qui peut s’avérer plus intéressant que l’impôt sur le revenu, en fonction de son niveau de revenus.
Définition d’une Société Civile Immobilière
Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.
La SCI à l’IS
La création de société à l’impôt sur les sociétés peut permettre d’alléger ses futurs impôts sur le revenu.
- Pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, la SCI peut permettre d’opter pour une imposition à l’IS.
- Les bénéfices réalisés sont alors imposés au nom de la société au taux fixe de :
- 15% pour les 38120 premiers euros de bénéfice,
- 28% sur le bénéfice imposable compris entre 38 120€ et 75 000€
- 33% pour le surplus,
- Il n’y a pas d’imposition directe au nom des associés
- L’amortissement des biens immobiliers est pratiqué et vient en déduction des loyers.
Le financement de l’acquisition de la SCI
La vente de(s) bien(s) immobilier(s) à la SCI permet de récupérer des liquidités.
L’achat est effectué par la société civile par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, et d’un crédit-vendeur. Le crédit vendeur est un prêt accordé par le vendeur à la Société Civile pour l’acquisition de(s) bien(s). Cette dette de la SCI envers le vendeur apparaît via son compte courant d’associé. Les loyers permettent de rembourser progressivement ce prêt. Le remboursement de ce crédit-vendeur a lieu tous les ans, via le compte-courant. Le vendeur récupère donc la somme (montant du crédit-vendeur), petit à petit chaque année, en franchise d’imposition.
Par ailleurs, la présence de l’emprunt fait par la SCI, permet de diminuer la valeur de la part sociale, ce qui est intéressant dans le cas d’une transmission de part à ses enfants.
Donation en NP aux enfants
Suite à la création de la SCI, il est possible de procéder à une donation de la nue-propriété des parts au profit de ses enfants. Suite à cette donation, le vendeur possède des parts en usufruit et conserve au minimum 1 part en pleine propriété (il est important de conserver une part en pleine propriété, car la qualité d’associé n’est pas reconnue au seul usufruitier de parts sociales).
Le fait de conserver l’usufruit des parts sociales et de transmettre la nue-propriété à ses enfants permet de réduire le coût fiscal de la transmission. La valeur de la nue-propriété étant calculée en fonction de votre âge, plus on transmet jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible. De ce fait, les droits de donation à payer au moment de l’acte seront moins importants.
Par ailleurs, les donations aux enfants sont encouragées par une fiscalité très favorable : abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans.
Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts au moment du décès de l’usufruitier, sans autre fiscalité.
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