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ZOOM sur : Les nouvelles obligations énergétiques des propriétaires immobiliers

[ZOOM sur : Les nouvelles obligations énergétiques des propriétaires immobiliers]

Si vous êtes propriétaire ou que vous envisagez de l’être, de nouvelles contraintes énergétiques peuvent désormais freiner votre projet immobilier d’achat, de location ou de vente. Le gouvernement poursuit la réforme sur le logement : après avoir imposé des règles comme le plafonnement/l’encadrement des loyers ou encore la manière dont l’annonce immobilière doit être rédigée, c’est désormais la consommation énergétique qui est au cœur du débat. Nouveau DPE, interdiction de réévaluer le loyer, audit énergétique : êtes-vous au fait de ces nouvelles contraintes ? Ce dossier synthétique rassemble vos principales obligations, mais aussi les dispositifs de faveur dont vous pouvez bénéficier si vous faites des travaux de rénovation énergétique !

#1 DPE

DPE, Quesako ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique et de taux d’émissions de gaz à effet de serre de votre logement.

Pour quels logements? Le DPE concerne les bâtiments d’habitation (maison individuelle, appartement, immeuble collectif) situés en France métropolitaine, mais aussi en Guadeloupe et Martinique (il concernera les autres départements et régions d’outre-mer d’ici 2024). Il est obligatoire pour mettre en vente votre logement, mais aussi pour le donner en location.

Qui l’établit? Pour réaliser le DPE, il faut sélectionner un professionnel certifié, sous peine d’être sanctionné par une amende de 1 500 €. Un annuaire est disponible sur le site du ministère en charge du logement. Le prix du DPE est variable en fonction de l’année de construction et de la taille de votre logement (±100 à 250 €).

Pour quand ? Vous avez besoin du DPE pour publier votre annonce immobilière ou signer un mandat de vente ! Il faut donc anticiper.

  • L’annonce immobilière de vente ou location doit contenir de façon lisible et en couleur la classe (de A à G) des étiquettes énergie et climat. En cas de fausses informations, l’acquéreur ou le locataire peut obtenir l’annulation de la vente ou du bail.
  • Le diagnostic technique remis à l’acquéreur ou locataire doit inclure le DPE. À défaut, vous risquez de devoir verser des dommages et intérêts.

Le DDT (dossier de diagnostic technique) comprend des diagnostics dont la durée de validité est variable ; 10 ans pour le DPE, 6 mois pour l’état relatif à la présence de termites. Si vous commandez l’ensemble des diagnostics, vous vous exposez à la péremption de certains d’entre eux s’il s’écoule plus de 6 mois entre la décision de vendre et la signature de l’acte définitif. Pour éviter ce risque, faites réaliser le DPE en premier et lorsque votre projet se précise, les diagnostics ayant une date de validité plus courte.

    Joyeux anniversaire ! Le nouveau DPE a un an.

    Jusqu’à l’année passée (avant le 30 juin 2021), la consommation énergétique d’un logement pouvait être déterminée sur la base des factures passées (et non sur les caractéristiques du bâtiment). Cette méthode « sur facture » conduisait à délivrer :

    • des étiquettes énergétiques différentes pour un même type de bâtiment, selon que l’occupant du logement était frileux ou non ;
    • des DPE vierges si aucune facture d’énergie n’était disponible, dans le cas d’un logement (volontairement ?) vacant.

    Pour éviter ces dérives, depuis le 1er juillet 2021, le DPE « sur facture » est supprimé et le nouveau DPE oblige le diagnostiqueur à utiliser une méthode de calcul, unifiée pour tous les logements.  Le diagnostiqueur doit étudier uniquement les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

    La lecture du nouveau DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

    • l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie du logement ;
    • l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement.

    Deux nouveaux indicateurs sont dans le DPE pour aider les acquéreurs ou locataires à juger de la valeur d’un bien :

    • l’indicateur confort d’été permet de juger si le confort dans le bâtiment est bon, moyen ou insuffisant. Point négatif : les systèmes de refroidissement actifs (climatiseur) ne sont pas pris en compte dans cet indicateur. Il est donc possible d’avoir un bâtiment jugé inconfortable en été au regard du DPE alors qu’un système de refroidissement est déjà installé et fonctionnel.
    • l’indicateur performance de l’enveloppe indique la répartition des déperditions de chaleur afin d’identifier les travaux prioritaires à réaliser.

    Validité du DPE ?

    Vous envisagez de vendre ou louer votre logement ? Pensez à vérifier si le DPE sera toujours valide pour la signature de la vente ou du bail ! Il est en principe valide pendant 10 ans.
    Par exception, suite au changement de méthode, ce délai a été réduit pour que les DPE établis avant le 1er juillet 2021.

    Même si le DPE est toujours valide, vous devez en faire établir un nouveau si vous avez réalisé des travaux depuis, qui ont amélioré la performance énergétique du logement ou au contraire, si vous n’avez fait aucun travaux et que l’état du bâtiment s’est dégradé.

    DPE, et après ?

    Le DPE n’a pas qu’une fonction informative sur la performance énergétique de votre bien. Demain, il pourra geler le loyer ou/et vous empêcher de louer votre bien s’il est considéré comme une « passoire énergétique ». Les restrictions à la location pour les logements qui obtiennent une classe F ou G à l’étiquette énergie du DPE vont s’appliquer selon le calendrier suivant :

    • 25 août 2022, interdiction d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire d’un bien classé F ou G ;
    • 1er septembre 2022, audit énergétique (voir #2 ci-après) obligatoire pour vendre un logement classé F ou G ;
    • 1er janvier 2023, interdiction de louer un logement classé G (si vous concluez un bail d’habitation après cette date, le locataire peut obtenir du Juge de prescrire les travaux de mise en conformité et de réduire d’autant le montant du loyer) ;
    • 1er janvier 2028, interdiction de louer un logement classé F ;
    • 1er janvier 2034, interdiction de louer un logement classé E.

    L’interdiction de louer concerne les nouveaux baux à conclure. Bien entendu les baux d’habitation en cours ne seront pas interrompus et la reconduction sera toujours possible.

    #2 : Audit énergétique

    L’audit énergétique complète le dossier de diagnostic technique en cas de vente. Il dresse les travaux à réaliser pour améliorer la classe de l’étiquette énergie de l’habitation. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur est ainsi informé de leur nature et de leur coût. 

    Quelles ventes ?

    L’audit énergétique sera obligatoire pour la vente des immeubles d’habitation appartenant à un seul propriétaire ou de maisons individuelles. L’obligation entre en vigueur au fil de l’eau selon l’étiquette du bien, son lieu de situation et la date du compromis de vente.

    Les logements détenus dans un immeuble en copropriété ne sont pas concernés par l’audit énergétique. En revanche les copropriétés devront réaliser un DPE collectif dès le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2025 pour celles de 51 à 200 lots et le 1er janvier 2026 pour celles de moins de 51 lots.

    To-Do List travaux

    Cet audit énergétique comprend un état des lieux général du bien, une estimation de la performance du bâtiment, et des propositions de travaux permettant d’atteindre l’amélioration. L’audit fournit aussi une estimation des économies d’énergie, de l’impact des travaux proposés sur la facture d’énergie, du coût des travaux et la mention des principales aides financières existantes.

    L’audit présente au moins deux scénarios de travaux (un scénario en plusieurs étapes de travaux, comme un parcours et le second scénario proposant une rénovation performante en une seule fois) visant à faire passer les logements en classe F ou G en classe C, ou les logements en classe E ou D en classe B.

     L’audit doit :

    • être réalisé par un professionnel qualifié figurant sur l’annuaire du ministère en charge du logement. 
    • être réalisé par le propriétaire avant la mise en vente, à ses frais. Le tarif peut varier d’un professionnel à l’autre (±800 à 1200 €).

    Si le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou que le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien, les propriétaires seront exemptés de l’obligation de travaux.

    #3 Aides à la rénovation

    Vous prévoyez des travaux ? Un large éventail d’aides financières est aujourd’hui disponible. Les Certificats d’économie d’énergie (CEE) par exemple ; votre fournisseur d’énergie (électricité, gaz, fioul domestique, etc.) peut vous proposer une aide financière pour payer des travaux de rénovation globale ou partielle de votre logement (résidence principale ou secondaire, achevée depuis plus de 2 ans). Le montant de la prime CEE dépend de l’ampleur des économies d’énergie réalisées et de vos revenus. Les travaux concernés sont des travaux standards identifiés dans des fiches d’opération standardisée. À noter, certains travaux non standardisés font l’objet d’une aide financière appelée « Coup de pouce ».

    MaPrimeRénov’ vous permet aussi de financer des travaux de rénovation énergétique, que vous soyez propriétaire occupant (résidence principale) ou propriétaire bailleur (pour 3 logements maximum). Cette prime est versée par l’Anah. Elle est attribuée sans condition de revenus, mais son montant dépend de votre revenu fiscal de référence (plus vos ressources sont importantes, moins le montant de la prime est élevé). Pour en bénéficier, faites la demande sur le site www.maprimerenov.gouv.fr AVANT de commencer vos travaux.

    Vous pouvez aussi bénéficier :

    • d’un prêt à taux zéro pour financer des travaux de modernisation de vos équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage, ainsi que des opérations d’isolation.
    • d’un taux réduit de TVA de 5,5 % dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.
    • d’aides proposées par les collectivités locales.

    Le saviez-vous ? Le service public de la rénovation de l’habitat, France Rénov’, vous guide dans vos travaux de rénovation énergétique avec une estimation du budget nécessaire et des aides éligibles et cumulables. Renseignez-vous sur www.france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700.

    #4 Avantages fiscaux

    Et si vous en profitiez pour réduire votre impôt sur le revenu grâce aux travaux réalisés ? Plusieurs dispositifs d’incitation fiscale coexistent, mais ils ne concernent que les logements que vous louez vides (non meublés).

    Conclusion

    Plusieurs de ces nouveautés visant la rénovation énergétique des logements peuvent vous impacter. N’attendez pas pour vendre vos biens si vous ne souhaitez pas (ou ne pouvez pas) engager des travaux. Et si vous êtes investisseur, voyez les logements passoires thermiques comme des opportunités, il y a un réel intérêt à pouvoir cumuler les avantages fiscaux et les aides financières !

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    Le nu-propriétaire peut-il occuper le bien gratuitement ?

    [Le nu-propriétaire peut-il occuper le bien gratuitement ?]

    L’occupation gratuite d’un bien par son nu-propriétaire peut être une véritable source de difficultés.

    Il a récemment été jugé que l’occupation à titre gratuit du bien immobilier démembré par le nu-propriétaire est considérée comme une donation indirecte. Ceci est une confirmation plutôt logique. En effet, si l’on se penche de plus près sur les règles du démembrement de propriété, on constate que le fait d’occuper le bien est une prérogative de l’usufruitier uniquement. Or, si c’est en réalité le nu-propriétaire qui l’occupe, on constate bien la transmission d’un droit de l’usufruitier vers le nu-propriétaire.

    Le démembrement de propriété, c’est quoi ?

    Le démembrement de propriété consiste à partager la propriété d’un bien entre l’usufruitier d’une part, qui peut occuper le logement ou le donner en location pour en tirer des revenus ; et le nu-propriétaire d’autre part, qui deviendra pleinement propriétaire soit à une date fixée (démembrement temporaire), soit au décès de l’usufruitier (démembrement viager). Cette technique courante de transmission permet, par exemple, de donner un bien à vos enfants (à moindre coût puisque les droits de donations sonrt calculés sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété) sans vous priver de la jouissance du bien ou des revenus qu’il génère. Vos enfants en deviendront pleins propriétaires au jour de votre décès, sans fiscalité.

    Requalifier l’occupation gratuite du bien, par le nu-propriétaire, en donation indirecte n’est pas neutre. Tout d’abord d’un point de vue fiscal, cette donation est imposable aux droits de donation. Ensuite, d’un point de vue civil, elle aura des conséquences lors de la succession de l’usufruitier.

    Afin d’éviter cela, il pourrait être envisagé de mettre en place un « commodat », aussi appelé « prêt à usage ». Ce contrat de prêt se matérialise par la mise à disposition gratuite d’un bien. Concrètement l’usufruitier prête le bien immobilier, sans contrepartie financière, au nu-propriétaire. Cette solution évite le risque de requalification en donation indirecte, car il n’y a pas de transmission de l’usufruitier vers le nu-propriétaire ; seulement un prêt.

    Attention, si c’est une situation dans laquelle vous vous trouvez et si vous souhaitez mettre en place cette solution, certaines recommandations sont à suivre. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le démembrement de propriété et étudier si cette stratégie pourrait être adaptée à votre situation, nous sommes à votre disposition.

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    ZOOM sur : Les nouveautés en matière familiale

    [ZOOM sur : Les nouveautés en matière familiale]

    Si l’on a beaucoup entendu parler des nouveautés fiscales pour cette année, sachez que le thème de la famille n’est pas en reste. En effet, 2022 a permis la réalisation de certaines avancées majeures pour les couples. Comme attendu depuis longtemps, le mécanisme de l’adoption de l’enfant du partenaire ou du concubin a enfin été aligné sur celui des couples mariés. De même le statut du conjoint collaborateur, jusqu’alors réservé aux époux ou partenaires de pacs, a été élargi aux concubins. La vie d’un couple n’est pas toujours un long fleuve tranquille, et se termine parfois par une séparation… des nouveautés sont également à noter dans cette situation. Voyons ensemble tout ceci plus en détails !

    #1 L’adoption devient plus inclusive

    La procédure d’adoption a été simplifiée et tient enfin compte des couples non mariés.

    Tous les couples peuvent désormais adopter !

    C’est la principale nouveauté : peu importe votre union (mariage, pacs, concubinage), tous les couples, y compris de même sexe, peuvent désormais adopter un enfant. La faculté d’adoption conjointe n’est plus réservée qu’aux seuls couples mariés et les concubins ou partenaires n’ont plus besoin de choisir lequel des deux serait le parent adoptif et l’autre celui d’intention (sans lien juridique avec l’enfant). De plus, les démarches d’adoption sont facilitées : la durée de vie commune nécessaire pour adopter ensemble est réduite de 2 à 1 an, et l’âge minimal du ou des parents adoptants passe de 28 à 26 ans.

    Autre nouveauté pour les couples pacsés ou concubins : l’adoption de l’enfant (biologique ou adopté) de votre partenaire ou concubin est enfin prévue par la loi. Cette procédure entraîne un partage de l’autorité parentale entre les deux membres du couple. Jusqu’à présent, lorsque vous adoptiez l’enfant de votre partenaire ou de votre concubin, ce dernier perdait son autorité parentale à votre profit. Or, ce n’était pas le cas lors de l’adoption de l’enfant d’un conjoint marié. Ainsi, à cette époque, et sauf à se marier, seul le juge pouvait exceptionnellement amender cette situation en déléguant cette autorité parentale. Notez que si vous adoptez l’enfant de votre conjoint, partenaire ou concubin, aucun âge minimum n’est requis : autrement dit, vous pouvez avoir moins de 26 ans. Néanmoins, vous devez avoir au moins 10 ans d’écart avec l’enfant (par exemple si l’enfant a 15 ans, vous devez avoir plus de 25 ans). De plus, si l’enfant est mineur, son autre parent (pas votre compagnon) doit donner son consentement à l’adoption devant un notaire.

    C’est quoi l’autorité parentale ? Ce sont tous les droits et obligations que les parents détiennent jusqu’à la majorité ou l’émancipation de leur enfant. Il s’agit par exemple de le nourrir, l’héberger, prendre les décisions médicales  le concernant, gérer son patrimoine, etc… En résumé, elle consiste à protéger, entretenir et assurer l’éducation de l’enfant.

    Davantage d’enfants concernés par l’adoption plénière

    Deux types d’adoption existent : l’adoption simple et l’adoption plénière. Avec l’adoption simple, les liens entre l’adopté et sa famille d’origine sont maintenus. Au contraire, l’adoption plénière entraîne une rupture totale des liens entre l’adopté et sa famille d’origine. Ses conditions d’accès sont donc plus limitées.

    Auparavant, l’adoption d’un enfant de plus de 15 ans devait prendre la forme d’une adoption simple.  L’adoption plénière ne pouvait être prononcée que dans de très rares cas et seulement jusqu’aux 20 ans de l’enfant. Dorénavant, l’adoption plénière est rendue accessible à de nouveau cas (notamment l’adoption par le conjoint ou les pupilles de l’Etat) et est prolongée jusqu’aux 21 ans de l’enfant.

    En cas d’adoption simple, l’enfant ne peut avoir au maximum que trois parents. Par exemple, ses deux parents « initiaux » et le nouveau compagnon d’un des parents. Le compagnon de l’autre parent ne peut pas adopter lui aussi l’enfant (sauf décès de l’un des autres parents).

    Le saviez-vous ?

    Le saviez-vous ? À votre décès, vos enfants auront obligatoirement droit à une quote-part de votre patrimoine : la moitié si vous n’avez qu’un enfant, les deux tiers si vous en avez deux et les trois quart si vous en avez trois ou plus. C’est ce que l’on appelle la « réserve héréditaire ». Vous pouvez léguer à qui vous voulez le solde, qu’on appelle la « quotité disponible ».

    Comment l’enfant adopté est-il taxé lorsqu’il hérite ?

    Tout dépend du type d’adoption. En cas d’adoption plénière : l’enfant adopté bénéficie des mêmes avantages fiscaux que tout enfant: un abattement de 100 000 € par parent qui se renouvelle tous les 15 ans, commun aux donations et aux successions, puis une taxation du reliquat selon un barème progressif entre 5 et 45%. En cas d’adoption simple : normalement l’enfant adopté est fiscalement considéré comme non parent et est donc taxé à 60% sur ce qu’il reçoit (après un maigre abattement de 1 594 €). Ce n’est que dans de rares cas qu’il a les mêmes avantages fiscaux que tout enfant (abattement et tarif), comme par exemple si l’adoptant est marié avec le parent de l’enfant; ou si l’adoptant a prodigué à l’adopté mineur des secours et des soins non interrompus au titre d’une prise en charge continue et principale (mais pas nécessairement exclusive), et ce pendant au moins 5 ans (au moins 5 ans pendant sa minorité ou 10 ans dans sa minorité et sa majorité si l’adopté est majeur au moment de la transmission).

    Pour l’instant, aucune modification de ces dispositions n’a été prévue. Ainsi, concernant les droits de succession, il n’a pas été tenu compte de la nouvelle possibilité pour le concubin ou le partenaire d’adopter l’enfant de son compagnon. Il persiste donc toujours un déséquilibre entre les couples mariés et les couples pacsés ou en concubinage en matière de droits de succession puisque l’adoption simple du conjoint offre un abattement et un taux de taxation plus avantageux, sauf à prouver des soins et secours non interrompus par le partenaire ou le concubin.

    Adopter peut avoir un impact sur votre impôt sur le revenu

    Lorsque vous adoptez un enfant, il peut être considéré comme à votre charge fiscalement, ce qui augmente votre quotient familial, et réduit ainsi le montant de votre impôt sur le revenu. Les enfants à charge sont ceux qui sont mineurs. Vous pouvez néanmoins rattacher votre enfant majeur sous conditions : jusqu’à ses 21 ans ; ou jusqu’à ses 25 ans s’il poursuit des études. Or,  si vous êtes mariés ou pacsés, vous déclarez vos revenus ensemble. En revanche, si vous êtes en concubinage, vous ne déclarez pas vos impôts sur la même déclaration. Ainsi, lorsque vous adoptez un enfant, celui-ci  n’est pris en compte que dans la déclaration d’un seul d’entre vous. Pour le moment l’administration fiscale ne permet pas encore le partage entre les concubins.

    La réforme élargissant l’adoption aux différentes formes d’union n’est pas encore parfaite, mais elle a néanmoins permis de belles avancées, et les conséquences qu’elle entraine en matière de succession, d’impôt sur le revenu, d’aides sociales, ne sont pas sans conséquences pour les partenaires et les concubins. Il n’y a plus qu’à espérer que des nouvelles dispositions suivent, notamment en matière de droits de succession !

    #2 Travail en couple : quel statut pour votre conjoint/partenaire de PACS/concubin ?

    Vous avez votre propre entreprise (ou société) dans laquelle vous exercez votre activité professionnelle et dans laquelle la personne qui partage votre vie vous donne un coup de main ?

    Sachez dès lors qu’elle peut avoir plusieurs statuts, lui conférant un minimum de protection:

    • si elle reçoit une rémunération, elle est considérée comme salariée ;

    • elle peut être associée de votre société et toucher des dividendes ;

    • si elle ne reçoit pas de rémunération ou qu’elle n’est pas associée et qu’elle y travaille de manière régulière, elle peut avoir le statut de collaborateur. 

    Ce dernier statut de collaborateur était reconnu depuis longtemps pour le conjoint ou le partenaire, cependant ce n’était pas le cas du concubin. C’est désormais chose faite, depuis le 1er janvier 2022 !

    Bon à savoir : Vous êtes chef d’une entreprise commerciale, artisanale ou libérale? Pour être considérée comme « collaborateur », votre moitié (en cas de mariage, PACS, ou désormais concubinage) doit exercer une activité professionnelle régulière dans votre entreprise, sans percevoir de rémunération, et sans avoir la qualité d’associée.

    Quel est l’intérêt du statut de conjoint collaborateur ?

    Ce statut permet notamment de bénéficier d’un droit aux allocations en cas de maternité ou de paternité. Cela permet également d’être affilié aux régimes de retraites (de base et complémentaire) du chef d’entreprise.

    Attention : Depuis 2022, votre conjoint, partenaire ou concubin, ne peut bénéficier de ce statut que pendant 5 ans. Passé ce délai, il faudra qu’il devienne soit associé, soit salarié (rémunéré).  Le but est d’éviter que votre compagnon ne demeure trop longtemps dans une situation précaire.

    Chaque statut (collaborateur, associé, ou salarié) comporte des avantages et inconvénients que nous pouvons étudier ensemble. Il est dans tous les cas primordial de vous assurer que votre statut corresponde à vos souhaits en matière de protection sociale, notamment pour l’acquisition de vos droits à retraite.

    #3 Pensions alimentaires : le paiement est plus simple !

    Comme vous le savez, tout parent doit participer aux besoins de l’enfant en matière de nourriture, de logement, d’accès aux soins, à l’éducation, etc… Or, lorsque les parents ne vivent pas ensemble et pour satisfaire à cette obligation, l’un peut être amené à verser une pension alimentaire en faveur de l’enfant, soit directement, soit par l’intermédiaire de l’autre parent. Le sujet des pensions alimentaires est une vraie source de conflit notamment face au nombre de retards ou d’impayés par le parent redevable. Une réforme vient de modifier le régime des pensions alimentaires que vous êtes susceptible de percevoir ou de verser pour votre enfant.

    Un versement de la pension alimentaire par la CAF

    Désormais, il est prévu le versement automatique des pensions alimentaires en faveur des enfants par les Caisses d’allocations familiales (CAF), on appelle cela « l’intermédiation financière ». Cette intermédiation existait déjà depuis quelques années. La nouveauté, c’est que cela s’applique dorénavant automatiquement. La CAF joue le rôle d’intermédiaire entre les parents séparés : elle collecte la pension alimentaire tous les mois auprès du parent débiteur pour la reverser au parent qui doit la recevoir. Cette ’intermédiation permet d’éviter les tensions ou conflits avec l’autre parent. Cela permet également de sécuriser le versement de la pension alimentaire et le risque d’impayé. S’il y a non-paiement de tout ou partie de la pension, la CAF va écrire au débiteur puis engager rapidement une mesure forcée. Pendant ce temps, elle verse une avance au parent qui doit percevoir la pension.

    Le saviez-vous ? Si votre ex-conjoint ne vous verse pas la pension alimentaire dans un délai de deux mois, cela est constitutif d’un délit. Il risque donc d’être poursuivi pour abandon de famille avec une peine de prison et une amende de 15 000 €.

    Qui peut en bénéficier ?

    Tous les parents séparés ou en cours de séparation dès lors que la pension alimentaire pour l’enfant est fixée par un document officiel qui valide le montant et permet à la CAF d’agir (jugement de divorce, convention de divorce, convention parentale homologuée par un juge, un notaire, ou fixée par la CAF).

    L’intermédiation financière ne fonctionne pas si le parent débiteur vit à l’étranger ou s’il s’agit d’une prise en charge directe de frais par le parent (ex : frais de scolarité). De plus, cela ne concerne que la contribution ou pension versée pour les enfants. Exit donc la prestation compensatoire versée par votre ex.

    Comment faire la démarche ?

    Pour les divorces prononcés devant un juge depuis le 1er mars 2022, vous n’avez rien à faire, le service est automatique, sauf refus des deux parents ou du juge. Le tribunal transmet la décision de justice directement à la CAF qui prend ensuite contact avec vous. S’il s’agit d’une séparation avant cette date ou d’une séparation sans juge, chacun des parents (celui qui verse la pension ou celui qui la reçoit), l’avocat ou le notaire, peut demander ce service sur le site de la CAF, sans besoin d’avoir l’accord de l’autre parent (www.pension-alimentaire.caf.fr).

    Cette réforme est un premier pas venant pallier les risques d’impayés qui pesaient jusqu’alors sur le bénéficiaire. Une nouvelle étape devrait être franchie en 2023 et étendre cette disposition à d’autres formes de séparation (pour les divorces par consentement mutuel par exemple).

    #4 Séparation du couple pacsé ou marié : la fiscalité s’allège en 2022

    Votre couple bat de l’aile et vous envisagez une séparation ? Même si cela ne va peut-être pas vous remonter le moral, sachez que si vous avez des biens en commun, la fiscalité liée à leur partage est allégée.

    Lors de votre séparation, vous devez  vous partagez les biens que vous avez acquis ensemble. Or, le fisc taxe la valeur nette du patrimoine partagé (valeur des biens, moins les éventuels crédits en cours) à un “droit de partage”. Ce droit de partage est désormais de  1,10 %, au lieu de 2,50 %, pour les séparations de corps, divorce (amiable ou judiciaire), ou rupture de PACS, intervenus depuis le 1er janvier 2022.

    Attention : cela ne concerne que les ex époux ou ex partenaires de pacs ! Si vous avez acquis des biens en communs avec votre ex concubin, vous devez toujours acquitter un droit de partage au taux de 2,50 %.

    En conclusion

    Plusieurs de ces nouveautés autour de la famille peuvent vous impacter. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans tous les moments de votre vie, et vous renseigner.

    N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir davantage :

    contact@efipatrimoine.com

    02.43.53.72.55

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    Des indemnités journalières pour les professions libérales.

    [Des indemnités journalières pour les professions libérales].

    Les professions libérales peuvent désormais bénéficier d’indemnités journalières en cas d’arrêt de travail grâce à une mesure introduite dans la loi de financement de la sécurité sociale de 2021. Un dispositif qui affecte le marché de la prévoyance.

    Depuis le 1er juillet, les 1,5 million de professionnels libéraux, dont les agents généraux, peuvent bénéficier d’indemnités journalières (IJ) en cas d’arrêt de travail, et ce pendant 90 jours (avec un délai de carence de 3 jours). La mesure, introduite dans la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) 2021 a été votée fin décembre 2020 et a été précisée par un décret paru le 12 juin dernier.

    La réforme des IJ va remettre sur le devant de la scène la problématique de la protection des professions libérales. Ce dispositif laisse une place importante pour les contrats complémentaires.

    Redistribuer les gains

    Concernant l’impact sur les contrats de prévoyance, plusieurs pistes sont explorées.

    Il existe deux types de contrats :

    • Les contrats qui déduisent les prestations du régime obligatoire pour la prise en charge du client
    • Les contrats forfaitaires qui n’en tiennent pas compte

    Parmi les assureurs ayant des contrats déduisant les prestations du régime obligatoire, plusieurs choix s’offrent désormais à eux. Soit ils baissent le montant des cotisations, soit ils les maintiennent, mais utilisent le « gain » apporté par la nouvelle prise en charge du régime obligatoire pour améliorer les garanties invalidité ou décès.

    22 à 169€

    Le montant (minimal et maximal) des IJ que les professions libérales percevront en cas d’arrêt de travail. Soit 50 % de leur revenu, pris en compte dans la limite de trois Pass (123 408 €).

    Sources L’Argus de l’assurance

    Pour plus d’informations sur les contrats prévoyance que nous proposons au sein de notre cabinet EFI PATRIMOINE, vous pouvez prendre contact avec notre expert Arnaud FAGET, Responsable département Protection Sociale par mail à l’adresse a.faget@efipatrimoine.com ou par téléphone au 06.48.05.73.01.

    ZOOM SUR LA GESTION DE PATRIMOINE POUR VOS ENFANTS MINEURS

    [ZOOM SUR LA GESTION DE PATRIMOINE POUR VOS ENFANTS MINEURS]

    Sujet souvent délaissé, la gestion de patrimoine pour vos enfants mineurs n’est pourtant pas sans utilité. La minorité étant un état temporaire, on pourrait en effet se dire : pourquoi s’en préoccuper ? Pourtant, en tant que parent, vous souhaitez peut-être commencer à transmettre votre patrimoine à vos enfants. De plus, votre enfant peut recevoir une donation ou un héritage de l’un de ses proches. Il peut donc être intéressant de valoriser ce patrimoine en attendant sa majorité. Par ailleurs, si vous êtes dans le cas d’une famille recomposée, certaines règles sont à connaître et vous pouvez optimiser votre situation. La loi prévoit en effet une certaine protection pour le patrimoine de l’enfant mineur, mais elle peut être insuffisante dans certains cas.

    Vous pouvez prendre dès aujourd’hui des dispositions pour anticiper les choses et adapter la gestion du patrimoine de votre enfant en fonction de vos souhaits.

    Votre enfant mineur peut être placé sous trois régimes différents : l’administration légale, la tutelle du mineur ou l’émancipation. Nous allons parler ici de l’administration légale, qui concerne les enfants qui ont leurs deux parents mais également ceux qui n’ont qu’un seul parent (en cas de filiation unique, de décès d’un parent ou de la privation de l’autorité parentale d’un parent).

    Ce qui est prévu par la loi

    L’administration légale, c’est quoi ?

    La règle, c’est qu’en tant que parent, vous devez gérer les biens de vos enfants mineurs afin de les préserver.

    L’administration légale est exercée par un seul parent ou les deux, selon que l’acte envisagé engage le patrimoine du mineur (les deux parents ensemble ou le parent unique) ou relève d’une gestion courante (un parent seul). Dans certaines situations, le juge peut, ou doit, autoriser l’acte (pour contracter un emprunt au nom du mineur par exemple, le juge doit en amont donner son autorisation).

    La séparation des parents

    En cas de divorce ou de séparation des parents, l’autorité parentale continue d’être exercée par les deux parents qui restent administrateurs légaux, sauf si le juge considère que l’autorité parentale ne doit être confiée qu’à l’un deux. Si tel est le cas, celui désigné par le juge exercera alors l’autorité parentale seul et sera seul administrateur légal.

    Il existe en pratique des situations qui peuvent poser des difficultés, dans une famille recomposée notamment et en cas de mésentente. Néanmoins, vous pouvez mettre en place des solutions pour faire face à cela.

    Bon à savoir :

    Vous souhaitez effectuer un virement sur le livret d’épargne de votre enfant et votre banque vous refuse cette opération ? En effet, si cela était possible auparavant, c’était une simple tolérance de la part des établissements bancaires, qui doivent dorénavant se mettre en conformité avec une directive européenne, qui interdit cela. Alors comment faire ? Il suffit d’ouvrir un compte courant au nom de votre enfant et de virer les fonds sur ce compte courant, puis ensuite d’effectuer le transfert depuis le compte courant du mineur vers son livret d’épargne. Il existe par ailleurs une exception pour le Livret A, qui peut, dans certaines banques, recevoir des virements d’un tiers (en provenance du compte bancaire d’un parent par exemple).

    Le décès des parents

    En cas de décès des deux parents, et si rien n’a été prévu, le juge des affaires familiales désigne comme tuteur du mineur, l’ascendant le plus proche (grands-parents, arrières grands-parents), un membre de la famille ou un proche.

    Or, ces personnes désignées ne sont pas nécessairement les plus à-même de protéger les intérêts de votre enfant, et en particulier la gestion de son patrimoine, parfois complexe. Vous pouvez anticiper les choses et ce risque de décès prématuré, en désignant vous-même une personne qui sera chargée de la gestion du patrimoine de votre enfant mineur.

    La gestion patrimoniale sur-mesure de votre enfant mineur

    La désignation d’un tiers

    Vous pouvez désigner une personne de confiance qui sera le tuteur de votre enfant mineur si vous décédez. Cette tutelle ne se mettra en place qu’au décès du dernier survivant des deux parents de votre enfant.

    Vous pouvez faire cette désignation dans un testament ou par déclaration spéciale devant notaire. La désignation est totalement libre, vous pouvez choisir qui vous voulez : membre proche de la famille ou tout simplement un ami.

    Dans ce cas, la protection de votre enfant mineur est globale puisqu’elle concerne l’ensemble de son patrimoine (celui qu’il possédait avant votre décès mais aussi celui dont il hérite lors de votre décès). À l’inverse, par exemple, de la désignation d’un administrateur qui n’exercera son pouvoir que sur les biens donnés ou légués.

    Vous pouvez également donner à une (ou plusieurs) personne(s) le pouvoir d’administrer ou de gérer votre succession dans l’intérêt de votre enfant mineur, on parle de mandat à effet posthume. Cette désignation doit être notariée et est faite pour une durée de deux ans en principe. Elle peut se poursuivre à la majorité de votre enfant si cela est justifié.

    Bon à savoir :

    Le mandat à effet posthume permet de poursuivre la gestion des biens après la majorité de votre enfant… à condition de montrer qu’il existe toujours un intérêt légitime et sérieux. Par ailleurs, le mandat n’empêche pas l’administrateur légal (le parent survivant par exemple) de vendre les biens. Or, la vente du bien met fin au mandat… Il est donc conseillé d’anticiper cela et de prévoir une clause d’inaliénabilité qui empêche de vendre le bien.

    L’acceptation de la donation à un enfant mineur par un tiers

    Vous avez envie de donner à un enfant mineur, mais, pour de multiples raison, vous ne souhaitez pas que ses parents soient au courant.

    Bonne nouvelle : c’est possible ! Il existe en effet des règles qui vous permettent de transmettre à un enfant mineur, tout en conservant un certain contrôle jusqu’à, au moins, ses 18 ans.

    Pour qu’une donation soit valable juridiquement parlant, on dit qu’il faut qu’elle soit « acceptée » par le bénéficiaire. Habituellement, c’est l’un ou l’autre des parents qui accepte la donation pour le compte de l’enfant mineur. Mais sachez que les grands-parents sont également habilités à « accepter » la donation pour leurs petits-enfants.

    Cela peut être utile par exemple dans ces situations :

    • Vous êtes séparé du deuxième parent de votre enfant, et souhaitez lui faire une donation sans que l’autre parent ne soit au courant : dans ce cas, vous pouvez donner à votre enfant, et faire accepter cette donation par votre père ou votre mère.
    • Vous êtes le grand-parent et vous souhaitez donner à votre petit-enfant sans que ses parents ne soient au courant : dans ce cas, vous pouvez donner à votre petit-enfant, et faire accepter cette donation par votre conjoint, son autre grand-parent.

    Attention : si c’est vous qui donnez, vous ne pouvez pas vous-même accepter la donation car il y aurait une opposition d’intérêt.

    Par ailleurs, le patrimoine de l’enfant mineur est normalement géré par ses parents.  Toutefois, vous pouvez prévoir que ce que vous donnez échappe à cette règle. En effet, au moment de la donation, il vous est possible de désigner librement un « tiers administrateur », c’est-à-dire une personne qui sera chargée de gérer les biens que vous avez donnés. Ici encore, vous ne pouvez pas être cette personne, mais votre conjoint peut avoir ce rôle.

    Bon à savoir :

    Pour « maîtriser » une donation, il est possible d’interdire la vente du bien donné, ou bien prévoir qu’en cas de vente, les fonds soient obligatoirement réinvestis, dans l’acquisition d’un immeuble ou la souscription d’un contrat de capitalisation par exemple…

    La SCI comme outil de gestion et de protection du patrimoine du mineur

    La constitution d’une société civile immobilière (SCI) est généralement recommandée pour faciliter la gestion et la transmission d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). Cela vous permet notamment d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en conservant le contrôle.

    Il est possible d’avoir recours à la SCI à titre préventif : vous transférez votre patrimoine immobilier dans une SCI et les parts de la SCI seront transmises à vos enfants en cas de décès. Cela permet notamment d’éviter le recours à un tiers gestionnaire car les biens détenus dans la SCI sont gérés par le gérant de la SCI. De plus, vous pouvez librement fixer les pouvoirs du gérant de la SCI dans les statuts et prévoir un co-gérant ou un gérant successif en cas de décès.

    Bon à savoir :

    Un mineur peut être associé d’une société civile et cette situation n’empêchera pas la société d’emprunter pour financer l’acquisition d’un bien. En revanche, même si l’opération s’effectue sans l’autorisation du juge, des précautions doivent être prises pour sécuriser la situation de l’enfant : vérifier l’économie globale du projet, prévoir conventionnellement que le prêt sera remboursé seulement par les parents et que ces derniers souscrivent une assurance-décès au profit de l’enfant mineur.

    Il est également possible d’utiliser la SCI pour transmettre de votre vivant à vos enfants dans un cadre optimal. En effet, cela facilite notamment le recours à la donation-partage (qui est impossible pour un seul bien immobilier et possible pour les parts d’une SCI qui détient un seul bien immobilier), dispositif qui présente un grand intérêt si vous avez plusieurs enfants. L’autre avantage est de transmettre à moindre coût, voire en démembrement de propriété. Enfin, c’est également une solution efficace pour les familles recomposées.

    Les produits à votre disposition pour améliorer la protection de votre enfant mineur

    L’assurance-vie au nom du mineur

    Sachez qu’au-delà des livrets bancaires « classiques » que vous pouvez ouvrir au nom de votre enfant mineur pour lui constituer un capital, vous pouvez également souscrire à son nom un contrat d’assurance-vie. C’est une opération d’épargne à long terme qui présente de nombreux avantages :

    • Préparer l’avenir de votre enfant (financement des études, entrée dans la vie active…) ;
    • Valoriser un capital avec un rendement supérieur à celui des livrets bancaires réglementés ;
    • Il n’y a pas de plafond de versement ;
    • Les retraits sont possibles à tout moment sans entraîner la clôture;
    • Vous pouvez l’alimenter à votre rythme avec notamment des présents d’usage que votre enfant reçoit ;
    • La fiscalité est avantageuse après 8 ans de détention : abattement fiscal de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) sur les intérêts ;
    • Vous gardez le contrôle (les retraits avant 18 ans ne sont possibles qu’avec votre accord, sauf si votre enfant est émancipé).

    Bon à savoir :

    Si vous souhaitez donner des liquidités à un enfant mineur tout en gardant le contrôle sur les sommes données, vous pouvez donner dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie assorti d’un pacte adjoint sous seing privé qui vous permet d’organiser l’administration des capitaux, et notamment de bloquer les retraits jusqu’à un âge donné (qui ne peut excéder 25 ans).

    La désignation de votre enfant comme bénéficiaire de votre assurance-vie ou assurance-décès

    Une autre solution optimale pour assurer l’avenir et la sécurité financière de votre enfant mineur est de le désigner bénéficiaire de votre contrat d’assurance. Ainsi, en cas de décès, vous êtes certain qu’il percevra le capital assuré, dans de bonnes conditions (transmission des capitaux hors succession avec une fiscalité avantageuse). Il est également possible d’aménager la clause bénéficiaire pour qu’elle corresponde parfaitement à vos objectifs : vous pouvez par exemple transmettre la nue-propriété des capitaux à votre enfant mineur et l’usufruit à votre conjoint, cela permet une transmission en deux temps dans un cadre fiscal avantageux. Vous pouvez aussi prévoir dans votre clause une obligation d’emploi des fonds versés à votre enfant mineur, sur un contrat de capitalisation par exemple, avec une clause d’inaliénabilité jusqu’à ses 25 ans. Vous êtes ainsi certain que les fonds seront conservés et valorisés pour votre enfant jusqu’à ses 25 ans.

    Bon à savoir :

    Vous pouvez prévoir qu’en cas de décès ou d’invalidité totale alors que votre enfant est mineur, il lui soit versé ce qu’on appelle une rente éducation, soit jusqu’à ses 18 ans, soit au-delà s’il poursuit des études supérieures. Il s’agit dans ce cas d’un contrat de prévoyance et les primes que vous versez sont « perdues » si le risque assuré ne se réalise pas. Le tarif dépend de votre situation et des montants prévus dans le contrat.

    En conclusion

    La loi a posé les jalons d’une barrière protectrice pour le patrimoine de votre enfant mineur. Néanmoins, il est possible d’adapter ces bases pour faire en sorte que les règles soient en parfaite adéquation avec votre situation et vos objectifs. En effet, que ce soit par la mise en place de dispositions notariées, par la constitution d’une société civile, ou encore par la souscription de produits adaptés, vous pouvez faire en sorte d’améliorer la protection patrimoniale de votre enfant mineur.

    N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus, nous sommes là pour vous conseiller en fonction de votre situation patrimoniale personnelle.

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    Les SCPI, la « pierre-papier » : comprendre l’essentiel

    [Les SCPI, la « pierre-papier » : comprendre l’essentiel]

    Les SCPI : principe général 

    SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier : en achetant des parts de SCPI, on devient associé d’une société civile qui détient un patrimoine immobilier. 

    La gestion de ce patrimoine est confiée à une société spécialisée dans la gestion immobilière agréée par l’Autorité des marchés financiers. Cette société se charge de trouver les biens, les mettre en location, percevoir les loyers, décider de travaux et les superviser, arbitrer le parc… et, bien évidemment redistribuer les loyers aux associés.

    Les principaux avantages de l’investissement en SCPI

    LE FAIBLE TICKET D’ENTRÉE

    La valeur d’une part de SCPI s’élève généralement à moins de 1 000 €. Il est donc aisé de moduler finement son investissement en SCPI selon son patrimoine et son besoin de diversification. C’est un avantage indéniable comparé à un bien immobilier physique qui mobilise souvent une grande partie du patrimoine.

    LA DIVERSIFICATION

    En achetant une part de SCPI, on devient copropriétaire d’un parc immobilier et non d’un unique bien. Le risque est donc dilué sur plusieurs biens et plusieurs locataires, ce qui stabilise les revenus de la SCPI et évite les périodes creuses que l’on peut connaître au moment de la relocation de biens détenus en propre.

    L’ACCÈS À L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL

    Il n’existe pas une unique façon d’investir dans la pierre !

    Certaines SCPI sont spécialisées sur un segment de marché (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, santé…), d’autres sont thématiques (immeubles à forte performance énergétique, Grand Paris…) ou opportunistes dans toute l’Europe.

    En outre, l’immobilier professionnel est souvent plus rentable que l’immobilier résidentiel.

    Il existe également des SCPI fiscales, permettant par transparence de bénéficier de dispositifs de défiscalisation tels que Pinel ou Denormandie.

    L’ABSENCE DE SOUCI DE GESTION

    L’investissement en SCPI est réellement passif : une fois l’investissement réalisé, aucune gestion n’est à prévoir. C’est un avantage par rapport à un bien en direct qui, même délégué à une agence, nécessite tout de même de certain contrôle. Passé un certain âge, certains épargnants basculent d’ailleurs leur parc immobilier physique sous forme de SCPI pour continuer de percevoir des loyers en allégeant leur travail administratif.

    Évidemment, un épargnant qui le souhaite peut s’impliquer dans la vie de sa SCPI en participant aux assemblées générales, voire en se présentant à son conseil de surveillance.

    DES MODES D’ACQUISITION ET DE DÉTENTION MULTIPLES

    Les SCPI sont l’un des rares placements que les banques financent à crédit : une stratégie d’autant plus intéressante que l’écart entre les taux d’emprunt et le rendement des SCPI est élevé. En outre, les intérêts sont fiscalement déductibles des loyers.

    Les parts de SCPI peuvent aussi être démembrées : c’est la solution optimale pour les personnes qui n’ont pas besoin de revenus immédiatement mais souhaitent disposer de revenus complémentaires à terme, par exemple à la retraite. Le démembrement consiste à renoncer aux revenus de la SCPI pendant un nombre d’années choisi (généralement 5 à 20 ans) en contrepartie d’une décote sur le prix d’achat. Au terme du démembrement, l’associé récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts de SCPI et commence à percevoir les loyers.

    Le rendement des SCPI 

    La performance financière des SCPI a deux composantes :

    • le rendement, correspondant aux revenus distribués (loyers et éventuels revenus du placement de la trésorerie excédentaire de la SCPI),
    • la variation du prix de la part, qui évolue selon la valeur d’expertise des biens.

    En 2019, les SCPI d’entreprise ont distribué un rendement moyen de 4,40 % et leur valeur s’est appréciée de 1,20 %, formant un rendement total 5,60 %, selon l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) qui consolide les chiffres du secteur.

    Les SCPI dans la crise du Covid-19

    Il est naturel de s’interroger sur les effets de la crise sanitaire actuelle sur l’immobilier : fermeture des commerces non essentiels, télétravail, franchises de loyers… 

    Avant toute chose, il faut replacer l’investissement en SCPI dans le bon horizon de temps : c’est un produit d’épargne à long terme, voire à très long terme. Il faut donc voir au-delà de l’année en cours. La SCPI la plus ancienne et encore en activité aujourd’hui a été créée en 1968 ! C’est une preuve de la résilience du modèle économique des SCPI au travers des crises et mutations de la société.

    Ceci étant dit, les SCPI n’ont pas à rougir de leurs performances en 2020, malgré les confinements qui ont joué le rôle de stress test pour leur modèle économique.

    En 2020, le rendement moyen distribué par les SCPI s’est élevé à 4,18 %. En y ajoutant une progression moyenne de la valeur des biens de +1,12 %, les associés ont profité d’une performance totale de +5,30 % en 2020.

    Les SCPI ne sont pas garanties en capital. Néanmoins, au cours des 20 dernières années, les SCPI n’ont connu qu’une année de baisse de la valeur de part : 2008 (-5,38 %). En réalité, cette baisse a été indolore pour l’épargnant puisque compensée par les loyers versés (+5,84 %). En outre, les valeurs de part ont repris le terrain perdu dès l’année suivante (+6,07 % en 2009), accompagnant la reprise économique.

    La gestion d’un parc n’est jamais statique. Les sociétés de gestion veillent à anticiper les besoins des locataires : acquérir les bons biens, arbitrer le parc, voire modifier les biens pour mieux les adapter à la demande. C’est aussi ce qui fait, à long terme, la performance de cette classe d’actifs.

    Les frais

    Comme tout investisseur immobilier, l’associé d’une SCPI supporte des frais d’acquisition et des frais de gestion. Ces frais, propres à chaque SCPI, sont réglementés par l’AMF et font l’objet d’une communication précise dans les documents diffusés par la SCPI.

    LES FRAIS D’ENTRÉE

    Ces frais, payés au moment de la souscription, s’élèvent généralement à 10 % de l’investissement initial. Un taux plus élevé que les placements purement financiers : comme tout placement immobilier, il est conseillé de conserver les SCPI au moins 10 ans pour amortir ces frais. Beaucoup d’épargnants conservent leurs SCPI toute leur vie et les transmettent à leurs enfants.

    Les frais d’entrée rémunèrent à la fois la société de gestion au titre de la collecte et de la recherche de biens, et l’intermédiaire financier au titre du conseil apporté à l’épargnant. Ces frais sont dus quel que soit le mode de commercialisation : en s’adressant directement à la société de gestion, c’est elle qui encaissera la part du conseiller. Il ne revient donc pas plus cher de bénéficier d’un conseil avisé.

    LES FRAIS DE GESTION

    Ils rémunèrent la société de gestion au titre de son mandat de gestion locative, de façon similaire à une agence immobilière à qui l’on confierait un bien.

    PAS D’EFFET DE SEUIL

    Les frais des SCPI sont entièrement proportionnels (à quelques rares exceptions près) : il n’y donc pas d’effet de seuil et aucun inconvénient à ne posséder qu’un faible nombre de parts.

    En outre, les rendements communiqués sont calculés sur le prix payé par l’investisseur : ils tiennent déjà compte des frais d’entrée et des frais de gestion.

    Investir en SCPI accompagné par un expert du patrimoine

    Il existe près de 200 SCPI, réparties à part égale entre immobilier résidentiel et d’entreprise. Il est évidemment conseillé de diversifier son portefeuille, et éventuellement de l’axer vers les thématiques que l’on estime prometteuses à long terme.

    Mais avant de sélectionner ses SCPI, il faut choisir le bon mode de détention : pleine-propriété, à crédit, démembrement ? Et pourquoi pas en tant qu’unités de compte dans un contrat d’assurance-vie ?

    Les SCPI sont un outil souple capable de répondre à de nombreuses problématiques patrimoniales.

    EFI PATRIMOINE vous accompagne et vous aide à trouver la formule la plus adaptée à votre situation. Souscrire par l’intermédiaire d’un conseiller n’est pas plus cher que directement auprès de la société de gestion, alors ne vous passez pas d’un conseil avisé !

    Contactez-nous ! Mail : contact@efipatrimoine.com – Tel : 02.43.53.72.55

    Achat immobilier et changement d’assurance emprunteur

    [Achat immobilier et changement d’assurance emprunteur]

    Quand vous souscrivez un prêt immobilier, l’assurance n’est pas obligatoire, mais l’établissement prêteur peut l’exiger, en particulier afin de faire face aux risques liés au décès et à l’invalidité. Vous n’êtes toutefois pas obligé d’accepter l’assurance proposée par le prêteur. Retour sur les possibilités qui s’offrent à vous.

    Possibilité de résilier l’assurance d’un prêt immobilier en cours

    Durant la 1ère année de votre contrat, vous pouvez résilier votre contrat en adressant un courrier recommandé à votre assureur, au plus tard 15 jours avant sa date anniversaire. La résiliation doit néanmoins être acceptée par votre prêteur.

    Après la 1ère année de votre contrat, vous conservez la possibilité de le résilier annuellement. Pour résilier votre contrat, vous devez adresser un courrier recommandé à votre assureur au moins 2 mois avant sa date anniversaire.

    Vous devez indiquer à l’assureur la date de prise d’effet du nouveau contrat d’assurance accepté par votre organisme prêteur.

    Problème de santé : quelles alternatives pour garantir son prêt ?

    La convention AERAS facilite l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé.

    Si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance de prêt aux conditions habituelles, l’assureur ou le prêteur lance automatiquement l’application de la convention Aeras.

    Enfin, lorsque vous n’avez pu obtenir une assurance pour garantir votre prêt ou que les garanties proposées sont insuffisantes, vous pouvez rechercher une garantie alternative comme par exemple : 

    • le cautionnement qui permet à une personne solvable, appelée « la caution », de s’engager vis-à-vis de la banque à rembourser le prêt au cas où vous ne le remboursez plus
    • le nantissement d’un capital (par exemple, un contrat d’assurance vie) dans lequel la banque pourra puiser en cas de défaillance du remboursement
    • l’hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.

    C’est à l’organisme de crédit qu’il appartient d’apprécier la valeur de cette garantie alternative.

    Source : www.economie.gouv.fr

    Savez-vous qu’EFI PATRIMOINE peut vous accompagner dans vos démarches liées à l’assurance de votre/vos prêt(s) ?

    N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de nos conseils !

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    Un nouveau formulaire de déclaration partielle de succession pour percevoir une assurance-vie

    [Un nouveau formulaire de déclaration partielle de succession pour percevoir une assurance-vie]

    Lorsque vous êtes bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie sur lequel le souscripteur a versé après son 70ème anniversaire, vous devez remplir ce qu’on appelle une déclaration «partielle» de succession afin de percevoir les capitaux. Dorénavant, pour effectuer cette démarche, il faut utiliser un nouvel imprimé (qui conserve le n°2705-A-SD).

    Cette déclaration partielle de succession concerne :

    • les contrats d’assurance-vie souscrits à compter du 20/11/1991,
    • les plans d’épargne retraite non dénoués (en phase d’épargne) au décès du titulaire, s’il est décédé après son 70ème anniversaire.

    Vous pouvez faire cette déclaration avant le dépôt de la déclaration principale de succession afin d’encaisser rapidement le capital après le décès de l’assuré.

    Afin de simplifier vos obligations déclaratives, le nouvel imprimé fusionne l’ancien imprimé et le certificat d’acquittement ou de non-exigibilité des droits de succession.

    Ce formulaire doit être établi en deux exemplaires et adressé par courrier au service de l’enregistrement dont dépend le domicile du défunt, dans les 6 mois suivant le décès si celui-ci est survenu en France métropolitaine (12 mois dans les territoires d’Outre-mer).

    Bon à savoir : Le dépôt dématérialisé par mail est désormais accepté.

    Le contrat de capitalisation : un instrument méconnu

    [Le contrat de capitalisation : un instrument méconnu]

    Le contrat de capitalisation est moins connu que le contrat d’assurance-vie. Il lui ressemble sur certains points, mais il offre d’autres possibilités qui en font un outil intéressant dans une stratégie patrimoniale.

    Il présente des similitudes avec l’assurance-vie

    • La même offre financière : l’épargne peut être investie dans un fonds euro sans risque ou dans des unités de compte plus ou moins risquées selon leur nature.
    • Les mêmes interlocuteurs : la souscription s’effectue auprès d’un assureur, éventuellement par l’intermédiation d’une banque.
    • La même fiscalité des rachats en cas de vie.
    • La même souplesse : possibilité de versements complémentaires ou de rachats partiels.

    Il offre des avantages différents

    1. Il est intégré dans la succession.

    Contrairement au contrat d’assurance-vie qui se dénoue au décès de l’assuré, le contrat de capitalisation n’est pas clôturé au décès du titulaire. Il est simplement intégré dans sa succession.

    Pour le calcul des droits de succession, c’est la valeur de rachat au jour du décès du titulaire qui servira de base de calcul. La personne qui hérite d’un contrat peut décider de  le laisser continuer sa progression en termes d’intérêts ou de plus-values, ou de le clôturer.

    Gros avantage : il garde son « antériorité fiscale » et donc la fiscalité applicable aux rachats tiendra compte du temps passé depuis la souscription du contrat, et non pas depuis la date du décès du souscripteur initial.

    1. Il est possible de le donner.

    Le contrat peut faire l’objet d’une donation. L’avantage pour le donataire (qui reçoit la donation), c’est que, comme pour une succession, le contrat garde son antériorité fiscale. De même, c’est la valeur de rachat du contrat au jour de la donation qui est prise en compte pour le calcul des droits.

    NB : Rappelons que chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en exonération de droits de donation. Cet abattement peut s’appliquer en une ou plusieurs fois tous les 15 ans. De la même façon, les donations consenties aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 €.

    1. Il est possible de le transformer en rente viagère.

    Le souscripteur peut choisir de transformer le capital de son contrat en rente viagère. Cette technique permet une amélioration du niveau des revenus après, par exemple, un départ en retraite.

    Dans cette option, il y a trois choses à prendre en compte :

    1. Le contrat disparaît au décès du souscripteur et ne fera plus partie de la succession.
    2. Il n’y a pas d’imposition lors de la transformation du contrat en rente.
    3. La rente est soumise aux prélèvements sociaux (17,2 % actuellement) et elle est partiellement imposable à l’impôt sur le revenu. La fraction imposable dépend de l’âge du bénéficiaire au moment de la transformation en rente.
    Tableau_Fiche_Décryptage_Contrat_De_Capitalisation

    Par exemple, si le rentier a 65 ans au moment de la transformation de son contrat en rente viagère et qu’il touche 10.000 € de rente par an, la part imposable de la rente sera de 4.000 € (10.000 x 40%).

    NB : La fraction imposable de la rente est définie une fois pour toutes lors de la liquidation et elle ne changera pas par la suite.

    Il est même possible de prévoir une rente viagère avec réversion au conjoint survivant. Dans ce cas, c’est l’âge du plus âgé des deux qui est retenu pour connaître la part imposable de la rente. Par contre, lors du décès du premier bénéficiaire, le conjoint survivant aura le choix entre garder le taux initial ou changer en fonction de son âge à ce moment-là. 

    1. Il peut être souscrit par une personne morale

    Les personnes morales soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR) comme par exemple les EURL (entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée), les SNC (sociétés en nom collectif), les SCI (sociétés civiles immobilières), les sociétés en commandite simple peuvent souscrire des contrats de capitalisation.

    Les organismes sans but lucratif (associations, mutuelles, fondations) peuvent aussi souscrire facilement.

    Enfin, la souscription par une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est aussi possible dans certaines conditions particulières, dans un encadrement strict.

    Cette souscription s’effectue généralement dans le cadre de la gestion de trésorerie de l’organisme en question. Les conditions de souscription et la fiscalité applicables requièrent l’avis d’un professionnel.

    A quels objectifs d’épargne le contrat de capitalisation répond-il?

    Il peut répondre aux objectifs suivants :

    • Faire fructifier son épargne dans une enveloppe facilement transmissible avec la même possibilité d’investissements variés que pour un contrat d’assurance-vie.
    • Compléter ses revenus (par exemple sa retraite) en utilisant la possibilité de transformation en rente, avec une fiscalité correcte.
    • Préparer une transmission soit par donation, soit par succession. Dans ce dernier cas, il peut être un complément efficace à un dispositif d’assurance vie, notamment si les plafonds d’exonération de droits sont déjà atteints.

    Les points d’attention

    Certains sont les mêmes que pour l’assurance vie :

    • Le niveau des frais : frais de gestion du contrat, frais de gestion des OPC si vous optez pour un contrat en UC (Unités de comptes, cf. article précédent sur l’assurance-vie) ;
    • Le niveau de risque des UC.

    Les autres points d’attention sont :

    • L’intégration dans une stratégie patrimoniale globale ;
    • La maitrise de la fiscalité que ce soit pour les rachats, les transformations en rente ou encore les transmissions ;
    • La maitrise de la fiscalité particulière dans le cas de souscription par une société soumise à l’IS.

    Pour vous aider à choisir le contrat adapté à vos besoins, pour faire un bilan sur des contrats déjà existants, ou réfléchir aux stratégies de transmission les mieux adaptées n’hésitez pas à nous consulter !

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    L’assurance-vie de A à Z

    [L’assurance vie de A à Z]

    Découvrez ci-dessous un schéma relatif à l’assurance-vie, reprenant les principales étapes ainsi que la fiscalité en cas de vie ou en cas de décès.

    EFI PATRIMOINE vous conseille et vous accompagne dans la mise en place de vos contrats d’assurance-vie.

    N’hésitez pas à nous contacter afin d’étudier ensemble ce qui est le plus adapté à votre profil et à votre situation !

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