[ZOOM SUR…] LA PIERRE PAPIER A TOUT POUR VOUS SÉDUIRE !

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LA PIERRE PAPIER A TOUT POUR VOUS SÉDUIRE !

L’impact du Covid-19 sur l’économie mondiale est déjà visible, et pour autant nous n’en mesurons sûrement pas encore toutes les conséquences. Face à cet environnement économique incertain et la baisse des taux des livrets d’épargne et des fonds euros, l’immobilier retrouve sa place de « bouclier » au sein de votre patrimoine. En effet, en temps de crise, l’immobilier est souvent identifié comme un placement défensif car il est connu pour être moins sensible aux variations des marchés. D’ailleurs, les SCPI sont en vogue en ce moment… et ce n’est pas pour rien ! Un investissement dans la pierre qui vous permet d’obtenir des revenus complémentaires maintenant ou pour votre retraite… mais pas que ! Pourquoi s’en priver ?

Présentation des SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), autrement appelée Pierre Papier, est une société qui a pour objet de se constituer un parc immobilier. Ensuite, ces biens sont loués et génèrent des revenus. En tant qu’épargnant, vous achetez une ou plusieurs parts de la SCPI et vous en devenez ainsi associé. Vous êtes donc propriétaire d’une partie du parc immobilier de la SCPI, au prorata de votre investissement. En contrepartie, vous percevez des revenus (loyers, plus-values).

Il existe plusieurs types de SCPI (de rendement, fiscales, de plus-values), et nous allons principalement nous intéresser ici aux SCPI de rendement, dites SCPI « classiques » : la SCPI de rendement acquiert des immeubles de différents secteurs d’activité, qui sont habituellement peu accessibles aux particuliers en direct (bureaux, immeubles, centres commerciaux, entrepôts logistiques…), et dans des secteurs géographiques variés (différentes régions, en France, en Europe…).

Leur objectif est de générer des revenus importants et stables dans le temps. L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans.

Comment ça fonctionne?

La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, et de distribuer les revenus aux associés. Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an (le taux de rendement moyen distribué par les SCPI en 2019 est de 4.51%[1]).

([1] Les performances passées ne présagent pas des performances futures.)

Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans donc le montant des loyers à percevoir est connu à l’avance.

Régime d’imposition

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

Vous DEVEZ opter pour le régime réel si …		Vous POUVEZ opter pour le régime micro-foncier si …
↓		↓
Vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI		Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu
OU si		ET si
L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €		L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €
↓		↓
Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)		70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)

Imposition de la plus-value

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pouvez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (actuellement à 17,2 %). Attention, plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est appliqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Bon à savoir  :

La société de gestion vous accompagne pour votre déclaration fiscale de revenus (et IFI) en vous transmettant toutes les informations nécessaires (montants à déclarer et cases à remplir).

Comment ça coûte?

L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Ainsi, à l’inverse de l’achat d’un bien immobilier « physique » il n’y aura pas de « frais de notaire ». En revanche, des frais similaires dits de souscription sont compris dans le prix de la part au moment de l’acquisition. Ensuite, chaque année, des frais de gestion sont prélevés par la société de gestion.

Frais de souscription		Frais de gestion de la SCPI
8 à 12 % du prix d’achat de la part (inclus dans le prix de la part), versés une seule fois lors de l’achat.		8 à 12 % des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année.

L’utilisation des SCPI dans vos stratégies patrimoniales

L’investissement en SCPI peut se faire de différentes manières selon vos objectifs. Tour d’horizon des principales stratégies patrimoniales que vous pouvez mettre en place.

L’investissement « au comptant »

Vous faites l’acquisition de parts de SCPI directement avec une somme d’argent que vous avez à placer ou en utilisant une partie de votre épargne. Cela vous permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiats : vous allez percevoir des dividendes tous les trimestres sur votre compte courant.

Par exemple, vous placez 100 000 € de votre épargne sur des SCPI qui ont un rendement de 4.5% net par an. Vous percevez 1 125 € de « loyers » chaque trimestre (4 500 € par an), soit 375 € par mois, nets de tous frais avant impôts. Vous devrez déclarer ces revenus à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et payer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants.

Pour qui ?

Ce type d’investissement vous correspond si vous avez une somme d’argent à placer et que vous recherchez un complément de revenus immédiat. De même, si vous souhaitez investir dans l’immobilier à partir d’un faible montant et sans aucun souci de gestion.

Attention néanmoins à la fiscalité des revenus fonciers qui peut s’avérer assez « lourde » si vous êtes taxé dans une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%.

L’investissement par emprunt

Vous souscrivez un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI. Le financement à crédit vous permet d’obtenir des revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé. Cela vous permet également de profiter de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un capital. Vous pourrez ainsi investir dans l’immobilier avec des faibles mensualités et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité.

Pour qui ?

Ce type d’investissement est idéal pour profiter des faibles taux de crédit tout en se constituant un patrimoine.

Nous vous le recommandons si vous avez une capacité d’emprunt disponible et l’objectif d’obtenir des revenus complémentaires futurs, avec la volonté d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion.

L’investissement en démembrement

Vous n’achetez pas la pleine propriété des parts de SCPI, mais seulement ses revenus immédiats, ou sa propriété future. En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer, pendant une période déterminée, la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’avantage de ce type d’investissement est que, comme vous n’achetez qu’un droit, vous ne payez qu’une partie du prix de la part.

Remarque : vous ne pourrez en principe pas revendre vos parts avant la fin du démembrement qui a une durée fixe, généralement de 2 à 20 ans.

Investir sur des parts de SCPI en usufruit

Lors de la souscription, vous ne payez que la part correspondant à l’usufruit, de l’ordre de 20 à 40 % de la valeur de la pleine propriété (en fonction de la durée du démembrement). Vous percevez immédiatement des revenus, pendant toute la période du démembrement. Ainsi, si vous n’êtes pas (ou peu) fiscalisé, vous profitez pleinement du rendement et vous disposez de revenus importants au regard de la somme investie.

La fin du démembrement marque la fin de votre investissement : vous ne disposez plus ni des revenus, ni des parts de SCPI.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de l’usufruit à horizon 10 ans équivaut à 30% d’une part, soit 300 €. Ainsi, pour obtenir dès aujourd’hui des revenus sur 100 000 € de parts de SCPI il vous suffit d’investir 30 000 €. En supposant que ces SCPI ont un rendement net de 4.5% par an, vous percevez 4 500 € net par an, soit 375 € nets par mois, avant impôts. Ainsi, en 15 ans vous aurez perçu environ 67 500 € de revenus. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.

Pour qui ?

Si vous recherchez des revenus complémentaires immédiats, si vous êtes faiblement imposés, si vous avez des déficits fonciers à imputer… ce type d’investissement peut répondre à vos objectifs.

Attention : il faut bien prendre en compte le fait qu’à l’issue du démembrement, vous n’aurez plus rien.

Investir sur des parts de SCPI en nue-propriété

Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la période du démembrement, et ne subissez donc aucune fiscalité (ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune immobilière). Lors de la souscription, vous n’achetez que la partie correspondant à la nue-propriété donc vous ne payez pas la totalité de la valeur de la part. Plus la durée du démembrement est longue, moins le prix sera élevé.

A la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire des parts de SCPI. Vous pourrez alors soit conserver les parts pour percevoir des revenus, soit vendre les parts pour percevoir la plus-value potentielle.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de la nue-propriété à horizon 10 ans équivaut à 70% d’une part, soit 700 €. Ainsi, pour obtenir à terme des parts de SCPI pour 100 000 € (hors variation du prix de la part en cours de vie), vous devez investir 70 000 € aujourd’hui. Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, et serez pleinement propriétaire des parts au terme des quinze années.

Pour qui ?

Ce type d’investissement peut vous correspondre si vous êtes actuellement fortement fiscalisé sur vos revenus et/ou sur votre patrimoine immobilier, si vous recherchez un placement moyen-long terme offrant un couple rendement/risque optimal, et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats. Cela peut par exemple répondre à l’objectif de préparer votre retraite.

L’investissement dans le cadre d’une enveloppe fiscale spécifique

Vous avez une somme d’argent à placer ? Sachez qu’il est possible, selon les contrats, d’acheter des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie ou d’un PER (plan d’épargne retraite). Vous ne percevez pas les revenus directement et n’êtes donc pas taxés sur ces loyers, ils sont capitalisés au sein de votre contrat ou de votre plan. C’est la fiscalité relative à l’enveloppe choisie qui s’applique en cas de retrait.

Lors du versement sur un PER, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal (déduction du montant des versements de vos revenus imposables dans une certaine limite). Les fonds sont bloqués jusqu’à votre retraite, sauf cas de sortie anticipée. A la sortie, c’est la fiscalité du PER qui s’applique, en fonction du choix de la déduction du versement à l’entrée ou pas. Investir en SCPI par le biais d’un PER vous permet de bénéficier du rendement de l’immobilier tout en préparant votre retraite.

Sur un contrat d’assurance-vie, en cas de rachat total ou partiel, la fiscalité appliquée sur les intérêts générés (loyers ou plus-value à la revente de parts de SCPI) sera celle de l’assurance-vie. Autrement dit, le taux d’imposition dépend de l’âge de votre contrat et du montant total que vous épargnez en assurance-vie. Ainsi, les intérêts compris dans votre rachat seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux de :

– 7,5 % en cas de rachat après 8 ans et lorsque les sommes versées sur tous vos contrats d’assurance-vie sont inférieures à 150 000 €,

– 12,8% dans les autres cas.

A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vos revenus sont habituellement taxés dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 11%, détenir vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est plus intéressant pour vous d’un point de vue fiscal que de les détenir en direct. De plus, en cas de décès, les fonds sont transmis à votre bénéficiaire dans un cadre fiscal favorable.

Pour qui ?

Si vous souhaitez placer une somme d’argent dans un cadre fiscal favorable, si vous recherchez un complément de revenus futurs,  si vous souhaitez profiter du rendement de l’immobilier sans subir la fiscalité des revenus fonciers, ce type d’investissement peut vous correspondre.

Attention, détenir des SCPI en assurance vie ou au sein d’un PER peut s’avérer plus coûteux qu’une détention en direct car les frais de gestion de l’assureur ou du teneur du plan sont prélevés chaque année (en plus des frais de gestion des SCPI en elles-mêmes).

Les avantages et inconvénients de la SCPI

En conclusion, que vous ayez une somme d’argent à placer ou que vous souhaitiez revoir la répartition de votre épargne en ces temps de crise, les SCPI ont tout pour vous séduire. Comme vous pouvez le constater, il existe différentes façons d’investir dans les SCPI, et il y en a forcément une qui vous correspond. Le contexte et la situation économique actuelle mettent plus que jamais en exergue le fait que la gestion de votre patrimoine mérite du sur mesure et de l’attention.

N’hésitez pas à nous contacter afin d’étudier ensemble ce qui est le plus adapté en fonction de votre profil et de vos objectifs :

par mail : contact@efipatrimoine.com
par téléphone : 02.43.53.72.55

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ZOOM SUR… Assurance-vie : de nouvelles opportunités à saisir

[ZOOM SUR : ASSURANCE-VIE : DE NOUVELLES OPPORTUNITÉS A SAISIR]

Dans un contexte de taux d’intérêts toujours plus bas, savoir où placer son argent n’est pas une mince affaire… Cela dit, malgré la baisse du rendement des fonds euros ces dernières années, l’assurance-vie reste le placement préféré des français. Conséquence : on vous encourage à une plus grande prise de risque. Ceci consiste à limiter vos versements sur le fonds euros pour privilégier les unités de compte. Et pour cause, en une quinzaine d’année, le rendement moyen des fonds euros a été divisé quasiment par trois ! Mais, si l’assurance-vie conserve une place privilégiée dans le cœur des français, c’est parce qu’au–delà de son aspect « financier », cette enveloppe présente de nombreux avantages, aussi bien en cas de vie qu’en cas de décès. Voici nos conseils pour optimiser vos placements en assurance-vie.

Quelles sont les alternatives aux fonds euros ?

Un « fonds en euros » garantit votre capital en contrepartie d’un rendement limité. Le « taux » moyen des fonds en euros se réduit depuis plusieurs années pour atteindre 1,8 % en 2018 et environ 1,40 % en 2019. A ce niveau, faut-il continuer à placer votre épargne sur les fonds en euros ? Selon l’Insee, le taux d’inflation a été de 1,8 % en 2018 et devrait s’établir aux alentours de 1,3 % en 2019. On constate que le fonds en euro « classique » ne préserve plus le pouvoir d’achat de l’épargne investie. Il faut donc envisager des alternatives et diversifier vos supports d’investissement. Aujourd’hui, le vrai risque pour l’épargnant est sans doute de ne pas prendre de risques.

Selon votre profil de risques, une partie de votre épargne peut être réorientée du fonds en euros vers des supports un peu (ou beaucoup) plus risqués ou plus dynamiques. Parmi ceux-ci, il y a ce qu’on appelle les unités de compte. Ces supports d’investissement ne bénéficient pas de garantie en capital par l’assureur, mais offrent théoriquement de meilleures perspectives de rendement à long terme.

Voici un panorama, du plus au moins « sécurisé », de ce que nous pouvons proposer pour diversifier votre épargne placée en assurance-vie :

Les fonds euros-croissance: ils se situent à mi-chemin entre les fonds euros et les unités de compte. Ils offrent une garantie en capital à terme pouvant osciller entre 80% et 100% (durée fixée par l’assureur, à partir de 8 ans). Ces supports permettent à l’assureur une liberté de gestion accrue, puisqu’il n’est pas contraint par une garantie permanente, comme pour les fonds en euros « classiques ». Une partie des capitaux gérés est potentiellement investie sur des actifs plus dynamiques pour rechercher un rendement supérieur ; l’autre partie est conservée de façon plus prudente, afin d’assurer la garantie en capital à l’échéance.
- + : garantie en capital à l’échéance, on peut espérer un rendement supérieur aux fonds euros classiques
- – : efficacité limitée (par rapport à un placement actions) en raison du faible niveau des taux obligataires…

INFO :

Fin 2019, les fonds « euros croissance » ont été réformés : obligations d’information plus importantes du souscripteur et aménagement des modalités de sortie du fonds. L’objectif est de rendre plus attractifs ces fonds afin d’inciter les épargnants à prendre davantage de risques sur un horizon d’investissement plus long. Une garantie à terme existe encore.

Les fonds en euros immobiliers: ces fonds investissent une part significative ou prépondérante de leur actif sur des supports immobiliers.
- + : en moyenne leur rendement actuel est significativement supérieur à celui des fonds en euros « traditionnels » : environ +1 %. Ils offrent une garantie en capital et ne sont pas pris en compte pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- – : la plupart des compagnies restreignent l’accès à ces fonds

Les unités de compte immobilières: elles gèrent des biens immobiliers locatifs et offrent une rentabilité actuelle plutôt attractive (≈ 4% par an avant frais du contrat)
- + : investir sur ces supports via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité réduite sur les revenus (par rapport aux revenus fonciers perçus en direct) et sur la transmission
- – : pas de garantie en capital

Les fonds structurés: ces produits plus complexes ont des conditions de fonctionnement spécifiques définies dans leur prospectus détaillé. Ils visent un rendement important mais conditionné à l’évolution d’indices ou de valeurs.
- + : la garantie en capital conditionnée (donc pas totale) les rend théoriquement moins risqués que des actions
- – : peu liquides (possibilité de retrait « limitée ») avec des horizons d’investissement variables d’un produit à l’autre. Leurs performances à la hausse sont limitées (par rapport à un placement en actions)

Les fonds flexibles et diversifiés : supports composés de valeurs mobilières qui proposent une allocation évolutive en fonction des opportunités des marchés financiers.
- + : suivi régulier par une équipe de gestion
- – : horizon d’investissement recommandé minimum de 3 ans

Les valeurs mobilières « classiques » : lorsque le contrat le propose, les valeurs mobilières cotées (actions, obligations, etc.) permettent une gestion plus fine et plus ciblée ; mais elles nécessitent un suivi permanent plus « serré ».
- + : peu coûteux, potentiel de hausse important pour les actions
- – : en fonction du titre choisi le risque peut être élevé ; cet investissement nécessite soit une connaissance des marchés et de l’actualité économique et financière, soit un bon conseiller !

Les « trackers» : ce sont des fonds d’investissement qui cherchent à répliquer l’évolution d’un indice boursier (CAC 40 par exemple) à la hausse comme à la baisse.
- + : simples, liquides, peu coûteux en frais de gestion
- – : pas de garantie en capital

Bon à savoir  :

Réaliser des versements périodiques (tous les mois par exemple)  sur des supports actions ou dynamiques peut vous permettre de réduire la volatilité (forte variation du prix) sur le long terme, et donc le risque, plutôt qu’un investissement en une seule fois.

En effet, il est difficile de savoir si les marchés sont actuellement bas et donc que nous sommes à un point d’entrée ou au contraire s’ils sont déjà trop hauts...

Investir la même somme régulièrement permet de lisser la performance, en augmentant progressivement le risque.

Notez qu’il existe différents « services » de gestion qui vous aident à « dynamiser » votre épargne investie en assurance-vie. Certains peuvent par exemple vous permettre d’investir sur les marchés actions à long terme, tout en déléguant la gestion. C’est ce qu’on appelle la gestion pilotée : après avoir complété un questionnaire, vous choisissez un profil (défensif, équilibré, dynamique…). Ensuite, c’est le gestionnaire qui s’occupe d’investir votre épargne sur les différentes unités de compte, en fonction du marché, de ses convictions, de l’actualité économique… tout en respectant votre profil. C’est une solution efficace pour se lancer dans la diversification de votre assurance-vie, sans connaissance particulière !

Il existe une multitude d’autres options, plus ou moins utiles selon votre profil investisseur… Renseignez-vous pour connaître celles qui sont disponibles au sein de votre contrat, et celles qui vous correspondent.

Devez-vous transférer votre « vieux » contrat d’assurance-vie?

Vous avez depuis peu la possibilité de transférer librement votre contrat d’assurance-vie, au sein d’une même compagnie, sans perdre son antériorité fiscale. Cette mesure est loin d’être neutre : cela peut vous permettre de remplacer vos « vieux contrats » par de nouveaux contrats, plus modernes et potentiellement plus rémunérateurs. Par ailleurs, vous pouvez transférer l’épargne acquise au sein de votre contrat d’assurance-vie vers un Plan d’épargne retraite (PER). Alors, que faut-il faire ? Transférer ou ne pas transférer ?

L’antériorité fiscale, quèsaco ?

Toutes les opérations réalisées sur un contrat d’assurance-vie ont des conséquences fiscales décomptées à partir de la date d’ouverture du contrat. Le transfert d’un contrat d’assurance-vie au sein d’une même compagnie n’aura pas les effets d’une clôture suivie d’une nouvelle adhésion. La date de souscription de votre contrat ne sera pas modifiée et vous conserverez les avantages fiscaux liés à cette antériorité, que ce soit en cas de rachat ou en cas de décès !

Les avantages à transférer votre ancien contrat sur un nouveau

Nous avons vu précédemment que les performances des fonds euros sont de plus en plus modestes, mais savez-vous qu’elles sont également hétérogènes selon les contrats ? En effet, certains contrats très anciens peuvent être « délaissés » par les assureurs par rapport aux nouveaux. De plus, les gammes d’unités de comptes proposées peuvent être restreintes et de qualité variable. Il en va de même pour les options de gestion proposées au sein de chaque contrat.

C’est pourquoi vous avez peut-être intérêt à transférer votre contrat pour accéder à ce qu’il se fait de mieux au sein de la compagnie ! Vous pourrez ainsi en choisir un qui propose des supports d’investissements plus modernes et plus diversifiés (fonds immobiliers ou fonds solidaires par exemple). De même, vous pourrez sélectionner un contrat offrant des options de gestion plus adaptées à votre profil d’investisseur : par exemple une gestion pilotée, telle qu’évoquée précédemment.

Quels sont les risques à transférer votre ancien contrat sur un nouveau ?

Il existe parfois d’anciens contrats qui donnent accès à d’anciens fonds en euros, qui offrent encore une rémunération supérieure aux fonds euros actuels. Par exemple, certains contrats proposent un taux minimum garanti inégalable aujourd’hui… peut être à 3,5% !

Si vous êtes l’heureux épargnant de ce fonds « miraculeux », surtout ne transférez pas ! Vous perdriez cet avantage non négligeable…

Et le PER dans tout ça ?

En fin d’année dernière, un nouveau produit d’épargne retraite est né : le PER (Plan d’Epargne Retraite). Il vous permet de payer moins d’impôts tout en préparant votre retraite. Il remplace progressivement le PERP (dispositif d’épargne retraite ouvert à tous) et le contrat Madelin (dispositif d’épargne retraite réservé aux indépendants), qui ne seront plus commercialisables à compter d’octobre 2020.

L’objectif est le même que les « anciens produits » : vous permettre de mettre des sommes de côté en vue de la retraite, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal à l’entrée. Les sommes versées restent en principe indisponibles jusqu’à votre retraite et capitalisent sans imposition au sein du plan.

Le PER présente trois avantages majeurs par rapport aux anciens produits :

– Il est possible d’en sortir entièrement en capital, y compris en cas de décès du souscripteur : le bénéficiaire peut percevoir un capital et non une rente ;

– Les cas de sortie anticipée sont plus nombreux (acquisition de votre résidence principale notamment) ;

– Les sommes placées sont transférables vers d’autres PER.

Sachez que vous avez la possibilité de transférer une épargne placée sur votre contrat d’assurance-vie vers un PER. Cette opération vous permet de réduire vos impôts, car le montant replacé sur votre PER est potentiellement déductible de votre revenu imposable. Néanmoins, il faut accepter que ce capital soit bloqué jusqu’à votre retraite…

La bonne nouvelle, c’est que vous bénéficiez pour cela d’un autre avantage fiscal : si votre contrat d’assurance-vie a plus de 8 ans, l’abattement prévu sur les intérêts en cas de retrait est doublé : il progresse à 9 200 € pour les célibataires ou 18 400 € pour les couples mariés ou pacsés. Attention, cette offre est réservée aux contribuables qui sont à plus de cinq ans de l’âge légal de la retraite, et qui ont donc moins de 57 ans. Et elle est limitée dans le temps : le rachat doit être effectué avant le 1^er janvier 2023.

Une possibilité de diversification accrue et une prise de conscience ?

La nouvelle possibilité de transfert des contrats d’assurance-vie peut être l’occasion de donner du sens à votre épargne. En effet, les contrats d’assurance-vie souscrits à partir de 2020 devront obligatoirement proposer au moins une unité de compte dite « politiquement correcte ».

Les types de fonds qui répondent à cette exigence sont :

– les fonds solidaires : ils sont investis dans l’économie sociale et solidaire (ESS). Ils placent une partie de leurs capitaux dans des entreprises qui ont des projets d’utilité sociale et environnementale (réinsertion par l’emploi, développement durable, économie verte….).

– les fonds dits ISR (investissement socialement responsable) : ces fonds investissent avec une notion de développement durable en intégrant des critères environnementaux, sociaux, et de gouvernance (ESG). Cela signifie qu’ils sélectionnent des actions non seulement en fonction de critères financiers, mais au regard également de critères ESG.

– les fonds dits TEEC (transition énergétique et écologique pour le climat) : ces fonds, aussi appelés « finance verte », sont engagés dans le financement de l’économie verte et de la transition écologique et énergétique.

A partir de 2022, tous les contrats devront proposer au moins une unité de compte solidaire, une unité de compte « verte » et une unité de compte labellisée « ISR ».

Cette nouvelle année est peut-être l’occasion pour vous de refaire le tour de vos placements… En effet, la façon dont vous épargniez hier ne vous permettra peut-être plus de faire fructifier votre argent aujourd’hui. Mais tout n’est pas perdu… Comme nous avons pu le voir, de nouvelles perspectives s’offrent à vous,

N’hésitez pas à nous contacter afin d’étudier ensemble ce qui est le plus adapté à votre profil et à votre situation !

Par mail : contact@efipatrimoine.com
Par tel : 02.43.53.72.55.

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L’investissement socialement responsable (ISR)

[L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT RESPONSABLE (ISR)]

L’ISR rassemble toutes les démarches qui consistent à intégrer des critères extra-financiers c’est à dire concernant l’environnement, les questions sociales, éthiques et la gouvernance dans les décisions de placements et la gestion de portefeuilles.

L’ISR peut prendre 3 formes principales :

Les fonds socialement responsables qui intègrent des critères sociaux et environnementaux dans l’évaluation des entreprises.
Les fonds d’exclusion qui excluent certains secteurs comme l’armement, le jeu, le tabac ou encore le nucléaire.
L’engagement actionnarial qui consiste, pour les investisseurs, à exiger des entreprises une politique de responsabilité sociale plus forte.

Dans le monde, l’ISR se développe sur l’idée que la prise en compte de critères sociaux et environnementaux permet de mieux identifier les sociétés performantes, à moyen et long terme.

Contactez-nous pour connaitre notre sélection d’investissements ISR !

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Les organismes de placement collectif en immobilier : OPCI

[LES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF EN IMMOBILIER : OPCI]

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont des placements diversifiés de long terme à prépondérance immobilière.

Ils doivent être composés d’au moins 60 % d’actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières) et d’au moins 10 % d’actifs liquides. Le reste peut être investi en valeurs mobilières (actions et obligations).

Concrètement, ces placements présentent de nombreux avantages. Il s’agit de produits délivrant de bonnes performances pour des risques réduits grâce à la diversité des parcs immobiliers et à la variété des actifs financiers détenus. De plus, la gestion est prise en charge par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers. Enfin, il s’agit de placements liquides car les organismes sont tenus de racheter les parts souscrites.

Contactez-nous pour en savoir plus et découvrir notre sélection d’OPCI (rendement jusqu’à 8% par an) !

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SOCIÉTÉ CIVILE : L’OUTIL PATRIMONIAL A LA MODE

[SOCIÉTÉ CIVILE : L’OUTIL PATRIMONIAL A LA MODE]

La société civile est un moyen de détenir certains biens : immobiliers, titres, contrats de capitalisation… C’est un mode d’organisation patrimonial souvent mis en avant comme LA solution universelle. Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent limiter son utilité.

Pourquoi avoir recours à la société civile ?

Pour une meilleure transmission ?

Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, transférer ce bien dans une société civile permet :

D’éviter que vos enfants ne se retrouvent en indivision. Cette situation délicate peut compliquer la gestion d’un bien, notamment lorsque des décisions importantes devront être prises. Une mésentente familiale peut nuire à une bonne gestion, voire contraindre les enfants à vendre le bien.
De transmettre à vos enfants avec les avantages d’une donation-partage. En effet, la donation de parts indivises n’entraine pas de partage. Si le bien est vendu par la suite, vos enfants devront rendre des comptes lors de votre succession. A l’inverse, la donation des parts d’une société civile permet de matérialiser un véritable partage. En conséquence, la valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.

Si la société civile a emprunté pour acquérir des biens immobiliers, sa valeur actuelle peut être faible en raison de ses dettes. Par conséquent, si vous donnez les parts à vos enfants, des droits de donation seront calculés sur une base bien plus modeste que si vous leur aviez transmis les immeubles eux-mêmes.

En donnant la nue-propriété d’un bien, vous abandonnez certaines prérogatives car vous n’en êtes plus seul propriétaire. A l’inverse, si vous avez recours à une société civile, vous pouvez conserver la maîtrise des biens transmis, avec même la possibilité de les vendre sans l’accord préalable de vos enfants.

Pour cela, il convient d’adapter les statuts de la société pour attribuer les pouvoirs les plus étendus au gérant… et de vous faire nommer gérant de la société !

Pour accéder à une fiscalité plus avantageuse ?

Si vous détenez des biens au moyen d’une société civile, vous serez personnellement taxé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie correspondant aux revenus encaissés par cette société (ex : revenus fonciers pour des immeubles).

Cependant, la société civile peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, elle sera taxée sur son résultat (au taux à 15 % jusqu’à 38 120€ et 28 % au-delà) et vous ne serez imposé à titre personnel que si la société distribue des dividendes. Cette solution vous permet de capitaliser sans imposition personnelle et de maîtriser le moment de la perception de vos revenus.

Attention, en cas de vente de l’immeuble, la société sera elle-même imposée sur la plus-value. La fiscalité applicable est généralement plus avantageuse si la société civile n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) car l’imposition sera celle des particuliers : la plus-value réalisée est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value sera imposable selon les règles propres à cet impôt.

Les limites de la société civile

Des biens à ne pas placer dans une société civile

Vous pouvez perdre certains avantages en logeant certains biens dans une société civile.

La résidence principale

Une résidence principale détenue dans une société civile ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30 % applicable pour le calcul de l’IFI. De même, l’abattement potentiel de 20 % applicable à la valeur de cette résidence principale pour le calcul des droits de succession est perdu.

Si vous êtes mariés, votre conjoint survivant ne pourra pas revendiquer ses droits sur le logement familial. Ces droits lui permettent de conserver gratuitement la jouissance du logement pendant un an, puis, sous conditions, d’y résider jusqu’à son décès.

Enfin, si vous disposez d’épargne salariale (PEE ou PERCO), vous ne pouvez pas débloquer ces capitaux par anticipation pour acquérir, construire ou agrandir votre résidence principale. Cet avantage est réservé aux personnes détenant leur résidence principale en direct.

Un seul avantage est conservé en présence d’une société civile : la plus-value générée par la vente de la résidence principale reste exonérée.

La location meublée

La société civile n’est pas appropriée pour l’activité de location meublée car il s’agit d’une activité commerciale qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si la société civile encaisse des revenus de cette nature, elle peut être automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, la déduction d’amortissements pratiquée en location meublée reste possible. Cependant, lors de la vente de l’immeuble,

la plus-value est taxée à l’impôt sur les sociétés privant ainsi les associés d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention^[1].

[1] En cas de location meublée non professionnelle (LMNP), taxable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers

Les obligations administratives à remplir

Une société civile soumise à l’impôt sur le revenu génère certaines obligations comptables et fiscales qui n’existent pas lorsque vous détenez les biens en direct.

La société doit tenir au moins une assemblée générale par an. Et, même si ce n’est pas toujours obligatoire, il est vivement conseillé de tenir une comptabilité. Cette comptabilité vous permettra notamment de matérialiser les éventuels comptes-courants d’associés et les distributions aux associés. Elle permettra aussi de répondre efficacement à des demandes de l’administration fiscale.

Fiscalement, la société civile doit déposer chaque année une déclaration de résultat (n°2072 si la société encaisse des revenus fonciers et n°2077 si elle encaisse des produits financiers).

BON A SAVOIR

Un compte-courant d’associé est une dette de la société vis-à-vis de l’un de ses associés. Cette dette peut naître de plusieurs manières, par exemple :

L’associé a apporté de l’argent à la société pour qu’elle puisse acheter un bien,

L’associé a remboursé les échéances d’un crédit car la société n’avait pas assez de trésorerie.

Ce compte-courant doit être matérialisé en comptabilité pour être remboursé à l’associé au jour où la société en aura la capacité.

Les petites clauses qui font la différence
Les statuts de votre société civile définissent son fonctionnement et son « règlement intérieur ». Certaines clauses permettent de prévenir des situations conflictuelles. Des décisions de justice récentes en ont précisé certains détails.

Clause d’agrément

Ce type de clauses impose que les associés (ou parfois la majorité des associés) autorisent l’entrée d’un nouvel associé. En cas de désaccord, le nouvel « entrant » ne pourra pas devenir associé. A l’inverse, cette clause oblige également l’associé vendant ses parts à prévenir les autres associés qui peuvent refuser l’entrée du potentiel acquéreur.

En principe, les cessions de parts sociales entre associés, ou au conjoint, enfant, petit-enfant, parent d’un associé ne sont pas soumises à agrément. Cependant, les statuts de la société civile peuvent prévoir le contraire.

Si l’agrément est refusé, les associés ont 6 mois pour racheter ou faire racheter les parts de celui qui a été « recalé ».

Nomination d’un gérant successif

Les statuts doivent prévoir les règles de désignation et le mode d’organisation de la gérance. Ils peuvent parfois nommer le premier gérant.

Il est également possible de nommer une personne qui prendra sa suite notamment en cas de décès. On parle de « gérants successifs ». Malgré la nomination anticipée de ce second gérant, sa prise de fonction devra être ratifiée par un vote des associés en place.

EN CONCLUSION

La société civile patrimoniale cumule en général de nombreux avantages sur les plans juridique et fiscal. Cependant, il convient d’être vigilant sur l’utilité de constituer une telle société : Quels avantages ? Quelles contraintes ? Quel coût ? Tout dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs.

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Pourquoi faire appel à un courtier en assurance ?

[POURQUOI FAIRE APPEL A UN COURTIER EN ASSURANCE ?]

Courtier en assurance : en quoi cela consiste ?

Le métier de courtier en assurance consiste à conseiller au mieux les personnes à la recherche d’une assurance en comparant les meilleures offres existantes sur le marché.

Le courtage en assurance est une activité commerciale indépendante qui consiste à mettre en relation un client (l’assuré) avec un assureur.

En tant que mandataire de son client, le courtier en assurance utilise son expérience du marché de l’assurance pour identifier des risques spécifiques à couvrir et dénicher l’offre et surtout la couverture adaptée au besoin de son client.

Obtenir une offre adaptée en économisant du temps et de l’argent

Passer par un courtier en assurance permet donc à un particulier, une PME, une grande entreprise ou une collectivité souhaitant souscrire un contrat d’assurance de bénéficier d’un gain de temps et d’argent non négligeable que ce soit au moment de choisir un contrat d’assurance ou du suivi de celui-ci.

gain de temps dans la comparaison des offres et négociations avec son assureur ;
économies d’argent
- en évitant de payer une offre inutile, inadaptée ou souscrire à des offres où certains services sont en doublons,
- en négociant les tarifs ;

Le futur assuré peut se voir ainsi proposer, selon la prestation recherchée, une consultation, une étude comparative et gagner un temps considérable.

Obtenir une offre cohérente entre ses différentes assurances :

Le professionnel indépendant identifie rapidement les offres disponibles sur le marché en adéquation avec les besoins de son client et optimise les chances de lui trouver une meilleure couverture.

Il a le recul et les connaissances nécessaires pour faire en sorte que les différentes assurances souscrites ne se recoupent pas.

Faire défendre ses intérêts après la souscription du contrat :

Le travail du courtier d’assurance ne s’arrête pas à la signature du contrat.

Il se charge également du suivi et s’assure du respect de ses clauses. Il peut également formuler des propositions à son client quand il identifie des offres plus avantageuses sur le marché ou lui fournir une aide à la résiliation.

Comment la relation fonctionne avec un courtier en assurance ?

Quand la collaboration aboutit à la souscription d’un contrat d’assurance, le client n’a pas à débourser de l’argent pour régler la prestation du courtier qu’il a mandaté.

En effet, c’est la compagnie d’assurance qui verse au courtier une commission qui se répercute sur le montant de la prime d’assurance.

EFI PATRIMOINE vous accompagne dans la mise en place de vos contrats d’assurance en protection sociale.

Parce que nous sommes courtier indépendant, nous défendons les intérêts de nos clients avant ceux des organismes assureurs.

Grâce au diagnostic que nous effectuons de votre couverture sociale actuelle, (prévoyance, retraite, santé) nous déterminons les modifications et/ou solutions à apporter pour qu’elle soit parfaitement adaptée à votre situation familiale et professionnelle et à vos besoins.

Nos domaines d’intervention : Frais de Santé, prévoyance, retraite, assurance homme clé, assurance croisée entre associés, contrats indemnités de fin de carrière, épargne salariale, assurance emprunteur.

Nos solutions :

Solutions entreprises

Frais de santé ;

Prévoyance ;

Retraite (articles 83, 39 et 82) ;

Épargne salariale (PEE, PERCO, intéressement et participation) ;

Contrats indemnités de fin de carrière ;

Assurance homme clé.

Solutions Madelin

Frais de santé ;

Prévoyance ;

Retraite.

Solutions individuelles

Frais de santé ;

PERP

Assurance entre associés ;

Assurance emprunteur.

Le contrat de capitalisation

[LE CONTRAT DE CAPITALISATION]

Le contrat de capitalisation est un produit d’épargne permettant à une personne physique ou à une personne morale (société) d’investir sur des supports financiers variés.

C’est une opération d’épargne et de capitalisation c’est-à-dire un placement à moyen ou long terme.

Il ne présente pas de plafond de dépôt ni de limite de détention dans le temps et les sommes versées restent disponibles à tout moment.

Le souscripteur verse une prime unique. Il peut également verser une ou plusieurs primes pendant la durée du contrat. Les fonds placés génèrent des intérêts tout au long de la vie du contrat.

En cours de contrat, le souscripteur peut exercer sa faculté de rachat.

Ce contrat est très proche de l’assurance-vie. Il bénéficie de la même offre financière et de la même fiscalité favorable sur les intérêts.

Toutefois, il possède des avantages propres qui en font un complément très intéressant à l’assurance-vie en matière patrimoniale.

D’abord, il est transmissible par succession. Concrètement, à la mort du souscripteur, il fera partie de l’actif successoral et bénéficiera des abattements fiscaux de droit commun. Ce point est très intéressant si les abattements fiscaux propres à l’assurance-vie sont épuisés.

Aussi, contrairement à l’assurance-vie, il est transmissible par donation c’est-à-dire du vivant du souscripteur.

Contactez-nous pour en savoir plus et bénéficier de conseils personnalisés.

par mail : contact@efipatrimoine.com
par tel : 02.43.53.72.55.

Le Démembrement de Propriété

[LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ]

Le droit de propriété est composé de deux attributs : la nue-propriété qui permet de disposer du bien et l’usufruit qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.

Lorsque ces deux attributs appartiennent à des personnes différentes, on parle de démembrement de propriété.

Afin de réduire le poids du patrimoine soumis aux droits de mutation, cette technique se révèle très efficace.

En effet, donner la seule nue-propriété d’un bien permet d’éviter de subir la fiscalité sur la valeur correspondant à l’usufruit (cette valeur est déterminée selon un barème légal dégressif avec l’âge de l’usufruitier).

Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire en franchise d’impôt.

De plus, sur le plan civil, cette technique permet au donateur de conserver le droit de profiter du bien et de ses revenus.

Contactez-nous pour des conseils adaptés à votre situation en matière de transmission.

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LA SCPI FRANCO-ALLEMANDE : Une fiscalité avantageuse

[LA SCPI FRANCO-ALLEMANDE : UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE]

Les SCPI, Société Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’une patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Ces sociétés collectent des fonds auprès de particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers.

La SCPI Franco-Allemande est une SCPI d’entreprise investissant principalement en Allemagne dans l’immobilier de bureaux.

Elle présente les avantages suivants :

Les revenus de la SCPI supportent la fiscalité allemande (impôt sur les sociétés 15,825 %)
Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus, ce qui revient à en exonérer les revenus.

Exemple d’un souscripteur personne morale à l’IS, taux normal 33,33 % – Bénéfices de la société > 38 120 € par an

Contactez-nous pour découvrir notre sélection de SCPI et en savoir plus sur la SCPI Franco-Allemande !

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Protection sociale du dirigeant

[PROTECTION SOCIALE DU DIRIGEANT]

En tant que dirigeant, votre protection sociale est primordiale.

Savez-vous ce que percevriez si vous étiez en arrêt de travail demain ou encore en invalidité ? Ce qu’il arriverait à votre conjoint ou à vos enfants en cas de décès ? Quel sera le montant de votre pension retraite ?

EFI Patrimoine vous accompagne en effectuant un audit de votre couverture sociale actuelle (régime obligatoire + régime supplémentaire), afin de vérifier que les garanties mises en place sont toujours adaptées à votre situation et répondent à vos objectifs.

Nous déterminons ensuite les modifications et/ou solutions à apporter pour qu’elle soit parfaitement adaptée à votre situation familiale et professionnelle et à vos besoins.

Nous vous préconisons ainsi la mise en place de dispositifs afin de répondre aux lacunes constatées et d’améliorer vos garanties.

Prévoir des maintiens de revenu en cas d’arrêt de travail, d’invalidité, de perte d’emploi, assurer une mise à disposition de capitaux en cas de décès, sont des exemples d’opportunités permettant de bénéficier d’une protection sociale idéale.

EFI Patrimoine vous accompagne dans vos choix au meilleur de votre intérêt, qu’il soit professionnel ou personnel.

Nous nous chargeons pour vous de trouver le contrat le plus adapté à votre situation au coût le plus juste.

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