[LA SCPI FRANCO-ALLEMANDE : UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE]

Les SCPI, Société Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’une patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Ces sociétés collectent des fonds auprès de particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers.

La SCPI Franco-Allemande est une SCPI d’entreprise investissant principalement en Allemagne dans l’immobilier de bureaux.

Elle présente les avantages suivants :

• Les revenus de la SCPI supportent la fiscalité allemande (impôt sur les sociétés 15,825 %)
• Afin d’éviter une double imposition, et en application de l’article 20-2 a. cc de la convention, les revenus immobiliers de source allemande bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus, ce qui revient à en exonérer les revenus.

 

Exemple d’un souscripteur personne morale à l’IS, taux normal 33,33 % – Bénéfices de la société > 38 120 € par an

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Contactez-nous pour découvrir notre sélection de SCPI et en savoir plus sur la SCPI Franco-Allemande !

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[PROTECTION SOCIALE DU DIRIGEANT]

En tant que dirigeant, votre protection sociale est primordiale.

Savez-vous ce que percevriez si vous étiez en arrêt de travail demain ou encore en invalidité ? Ce qu’il arriverait à votre conjoint ou à vos enfants en cas de décès ? Quel sera le montant de votre pension retraite ?

EFI Patrimoine vous accompagne en effectuant un audit de votre couverture sociale actuelle (régime obligatoire + régime supplémentaire), afin de vérifier que les garanties mises en place sont toujours adaptées à votre situation et répondent à vos objectifs.

Nous déterminons ensuite les modifications et/ou solutions à apporter pour qu’elle soit parfaitement adaptée à votre situation familiale et professionnelle et à vos besoins.

Nous vous préconisons ainsi la mise en place de dispositifs afin de répondre aux lacunes constatées et d’améliorer vos garanties.

Prévoir des maintiens de revenu en cas d’arrêt de travail, d’invalidité, de perte d’emploi, assurer une mise à disposition de capitaux en cas de décès, sont des exemples d’opportunités permettant de bénéficier d’une protection sociale idéale.

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EFI Patrimoine vous accompagne dans vos choix au meilleur de votre intérêt, qu’il soit professionnel ou personnel.

Nous nous chargeons pour vous de trouver le contrat le plus adapté à votre situation au coût le plus juste.

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[SCPI : QU’EST-CE QUE C’EST ?]

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est une société dont l’objet est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier à usage locatif (commercial ou résidentiel).

Son fonctionnement :

Les objectifs :

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EFI Patrimoine recherche et sélectionne des SCPI répondant à vos objectifs et à des critères de qualité que nous définissons préalablement avec vous.

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[FOCUS SUR L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)]

L’article 12 du projet de loi de finances pour 2018 prévoit de supprimer et remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

L’IFI s’appliquerait dès le 1er janvier 2018 (l’ISF 2017 serait le dernier millésime) et reprendrait bon nombre de dispositions applicables à l’ISF.

Certaines dispositions resteraient identiques au régime antérieur : seuil d’imposition à 1,3 million d’€, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus.

Seraient soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€ : les autres biens seraient exclus de l’assiette.

Tous les redevables devraient désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration de revenu annuelle (des annexes seraient également à compléter).

Il n’y aurait plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2, 57 millions d’€.

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Les actifs imposables :

Seuls les actifs immobiliers qui ne seront pas considérés comme des biens professionnels resteraient taxés.

• qu’ils soient détenus en direct,
• par une société (société de gestion de son propre patrimoine immobilier ou société opérationnelle) à proportion de la valeur des biens immobiliers,
• via des SCPI, SCI, OPCI détenues en direct ou comme unités de compte au sein de contrats d’assurance-vie rachetables ou de contrats de capitalisation (on attendra les précisions du texte concernant les fonds en euros qui sembleraient, selon la formulation actuelle, non imposable à l’IFI).

L’abattement de 30 % sur la résidence principale serait conservé de même que les tolérances en matière de décote pour illiquidité (immeubles loués, indivision, parts de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.).

 

Les actifs non imposables :

En revanche ne seraient pas taxés :

• les actifs financiers et autres meubles: comptes bancaires, meubles meublants, or, rentes viagères, etc, (sous réserve d’amendements concernant notamment les biens dit de luxe),
• les actifs immobiliers professionnels: c’est-à-dire affectés à une activité opérationnelle qui constitue l’activité principale du redevable ou qui sont mis à disposition d’une société considérée comme un bien professionnel,
• la valeur des titres représentant des actifs immobiliers lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital d’une société ayant une activité opérationnelle : le Pacte Dutreil ISF serait en contrepartie supprimé.

 

Les actifs exonérés :

Les bois et forêts et parts de groupements fonciers agricoles, forestiers et baux ruraux à long terme resteraient exonérés soit en totalité s’ils constituent des biens professionnels, soit à hauteur de ¾ sous certaines conditions.

Certaines dettes ne seraient plus déductibles :

• l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris ceux correspondant aux revenus des immeubles imposables,
• la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductible),
• les dettes non liées à des actifs immobiliers : prêts automobiles, dettes de quasi-usufruit, etc,
• les prêts à soi-même : 
  • les prêts contractés par une société pour l’acquisition des biens immobiliers auprès du redevable (vente de biens immobiliers avec refinancement par un emprunt bancaire ou par constitution d’un compte courant d’associé),
  • les prêts contractés auprès du redevable directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société (il s’agit principalement des comptes courants d’associés),
  • les prêts contractés par le redevable auprès d’une société qu’il contrôle,
• les prêts à caractère familiaux (sauf si le prêt est consenti par un ascendant, descendant, un enfant majeur, les frères ou sœurs du redevable dans des conditions normales de prêts et si le redevable justifie de l’effectivité des remboursements et du respect des échéances),
• les prêts in fine ne pourront plus être inscrits au passif pour le montant total du capital emprunté : le capital restant dû serait amorti linéairement sur la durée du prêt,
• lorsque la valeur imposable excède 5 millions d’€, le passif déductible serait plafonné à 60 % de l’actif imposable.

 

Les réductions d’ISF :

Seule la réduction en faveur des dons à certains organismes serait maintenue (et toujours plafonnée à 50 000 €) mais seraient désormais retenus sur l’année civile (et non plus selon les dates de dépôt des déclarations).

Les réductions FIP, FCPI et souscriptions au capital de PME seraient supprimées à compter du 1er janvier 2018. Mais ces réductions seraient maintenues pour les souscriptions réalisées avant le 31 décembre 2017, qui seraient imputables sur l’IFI 2018.

 

Nb : Ces informations sont transmises sous réserve de l’adoption en l’état du Projet de Loi de Finances 2018

 

 

[LA CONTRIBUTION SOCIALE GENERALISEE (CSG), QU’EST CE QUE C’EST ?]

La contribution sociale généralisée est une taxe destinée à financer la protection sociale en France : l’assurance maladie, les prestations familiales et le Fonds de solidarité vieillesse (FSV).

Fonctionnement et règles d’application de la CSG

La contribution sociale généralisée (CSG) est une taxe instituée par la loi de finance du 28 décembre 1990 pour l’année 1991, destinée à diversifier le financement de la protection sociale française.

Cet impôt représente plus de 2/3 des impôts et taxes finançant la protection sociale.

La CSG concerne tous les individus résidant en France.

Elle porte sur les revenus suivants :

• revenus d’activités ;
• revenus de remplacement ;
• revenus de patrimoine ;
• revenus de placement.

La CSG est également prélevée sur les sommes engagées ou redistribuées par les jeux.

Son taux varie selon le type de revenu (salaire, patrimoine mobilier,…) et la situation de l’intéressé (actif, retraité, chômeur,..).

Les personnes dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds bénéficient d’un taux réduit ou d’une exonération. Par ailleurs, certains revenus sont exonérés.

Pour en savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2971

Le mode de collecte de la CSG

La CSG est en règle générale prélevée à la source, sauf dans le cas des prestations sociales et familiales.

Le recouvrement est effectué par deux acteurs publics :

• les URSSAF pour les revenus d’activité ;
• l’administration fiscale pour les revenus du patrimoine.

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Changements annoncés pour 2018 :

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour l’année 2018 prévoit un changement de taux de la CSG. Sous réserve de vote de la mesure, la CSG augmentera de 1,7 point dès le 1^er janvier 2018.

En savoir plus sur cette annonce dans le dossier de presse du projet de loi de financement de la sécurité sociale 2018 [PDF – 1,1Mo]

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Texte de référence : Code de la sécurité sociale

 

 

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EFI Patrimoine vous accompagne dans le choix et la mise en place de votre contrat d’assurance de prêt.

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[TRANSMETTRE PROGRESSIVEMENT L’IMMOBILIER AUX ENFANTS]

Dans un schéma de transmission de biens immobiliers aux enfants, il est intéressant de structurer une partie de son patrimoine immobilier autour de la création d’une société civile immobilière (SCI).

La SCI est en effet un bon outil de transmission patrimoniale. Elle est composée d’au moins deux associés. Il est donc possible de constituer la société avec ses enfants dans un objectif de transmission ultérieure.

La SCI fera l’acquisition des biens immobiliers déjà détenus en direct ainsi que d’éventuels nouveaux biens.

Contrairement à la détention en direct du bien, la SCI peut faire le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés qui peut s’avérer plus intéressant que l’impôt sur le revenu, en fonction de son niveau de revenus.

Définition d’une Société Civile Immobilière

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

La SCI à l’IS

La création de société à l’impôt sur les sociétés peut permettre d’alléger ses futurs impôts sur le revenu.

• Pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, la SCI peut permettre d’opter pour une imposition à l’IS.
• Les bénéfices réalisés sont alors imposés au nom de la société au taux fixe de :
  • 15% pour les 38120 premiers euros de bénéfice,
  • 28% sur le bénéfice imposable compris entre 38 120€ et 75 000€
  • 33% pour le surplus,
• Il n’y a pas d’imposition directe au nom des associés
• L’amortissement des biens immobiliers est pratiqué et vient en déduction des loyers.

Le financement de l’acquisition de la SCI

La vente de(s) bien(s) immobilier(s) à la SCI permet de récupérer des liquidités.

L’achat est effectué par la société civile par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, et d’un crédit-vendeur. Le crédit vendeur est un prêt accordé par le vendeur à la Société Civile pour l’acquisition de(s) bien(s). Cette dette de la SCI envers le vendeur apparaît via son compte courant d’associé. Les loyers permettent de rembourser progressivement ce prêt. Le remboursement de ce crédit-vendeur a lieu tous les ans, via le compte-courant. Le vendeur récupère donc la somme (montant du crédit-vendeur), petit à petit chaque année, en franchise d’imposition.

Par ailleurs, la présence de l’emprunt fait par la SCI, permet de diminuer la valeur de la part sociale, ce qui est intéressant dans le cas d’une transmission de part à ses enfants.

Donation en NP aux enfants

Suite à la création de la SCI, il est possible de procéder à une donation de la nue-propriété des parts au profit de ses enfants. Suite à cette donation, le vendeur possède des parts en usufruit et conserve au minimum 1 part en pleine propriété (il est important de conserver une part en pleine propriété, car la qualité d’associé n’est pas reconnue au seul usufruitier de parts sociales).

Le fait de conserver l’usufruit des parts sociales et de transmettre la nue-propriété à ses enfants permet de réduire le coût fiscal de la transmission. La valeur de la nue-propriété étant calculée en fonction de votre âge, plus on transmet jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible. De ce fait, les droits de donation à payer au moment de l’acte seront moins importants.

Par ailleurs, les donations aux enfants sont encouragées par une fiscalité très favorable : abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans.

Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts au moment du décès de l’usufruitier, sans autre fiscalité.

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EFI Patrimoine vous accompagne dans votre stratégie patrimoniale en matière de structuration de votre patrimoine et optimisation de la fiscalité*.

Contactez-nous pour une étude personnalisée de votre situation.

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*en concertation et en collaboration avec vos conseils habituels.

[DEFICIT FONCIER]

Le déficit foncier permet de « gommer » vos revenus fonciers, voire de diminuer votre revenu net imposable pour 10.700 euros maximum.

• Fonctionnement

Les loyers perçus génèrent du revenu foncier. Diverses charges liées au(x) bien(s) loué(s) peuvent être déduites de ce revenu foncier.

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier.

Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros.

Et s’il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Ceci est possible dans le cadre du régime d’imposition dit « réel » sur les revenus fonciers.

Tous les propriétaires immobiliers d’un bien loué peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts.

L’investissement dans des SCPI « déficit foncier » entre également dans ce cadre.

• Les charges prises en compte

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d’entretien, les primes d’assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt, les honoraires de gestion d’un professionnel ou encore les frais de gestion forfaitaires de 20€ par logement.

Les intérêts d’emprunt sont à déduire en 1er lieu car l’administration fait une distinction entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés qu’à la partie « revenus fonciers » et non aux autres revenus.

• Points importants

Le déficit foncier ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation, y compris lorsqu’il vient d’y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).

Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement (TVA à 20%) ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

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